Mucho ha cambiado la percepción del mercado inmobiliario desde la última vez que publicamos algo al respecto en el blog. En nuestro anterior post indicábamos que la vivienda continuaba desarrollando su tendencia alcista y, sin embargo, poca gente hablaba de ese tema. Hoy, un año después, la tendencia se ha acelerado y la rentabilidad positiva de los bienes inmuebles ya está en boca de todo el mundo. Es curioso cómo cambian los sentimientos en tan poco tiempo y lo que ayer era negro hoy es blanco puro. En cualquier caso, eso significa que poco a poco se va agotando la ventana de oportunidad para incorporarse al mercado inmobiliario.
Vivienda: Rentabilidad del +31% en 3 años
En nuestro último repaso a la situación, comentábamos que la vivienda continuaba con su tendencia alcista a velocidad de crucero (ver post Vivienda: Se consolida la tendencia alcista). En aquel momento (julio-2017) el índice Madrid se encontraba en los 8.400 puntos y nuestra señal de entrada (junio-2016) acumulaba una rentabilidad del +6%. A pesar de que todavía no se hablaba demasiado de ello en los medios, la verdad es que todo hacía presagiar que las alzas no habían hecho más que comenzar. La operativa de largo plazo es mucho más fácil que la especulación a corto plazo.
Sólo han pasado 3 trimestres desde entonces, pero el escenario ha sufrido un cambio radical. En primer lugar, ahora todos los medios hablan de las importantes subidas alcanzadas por los bienes inmuebles en los últimos años. Y, en segundo lugar, la tendencia alcista se ha acelerado y ahora su pendiente es mucho más acusada. El índice Madrid se ha disparado hasta los 9.700 puntos y eso se traduce en una plusvalía del +22% para nuestra señal de entrada (7.900 puntos). No está nada mal para una operación que acaba de cumplir los 22 meses de vida.
En el gráfico se aprecia como la estructura del precio ha cambiado totalmente. Antes veíamos una curva con movimientos lentos y apariencia bajista, pero ahora ya no se puede esconder que nos encontramos ante una tendencia alcista (muy alcista). La última señal de entrada la tuvimos hace tan sólo dos meses con el breakout del nivel 9.100 puntos.
Desde los mínimos de diciembre-2014 (7.400 puntos), la subida total ha sido del +31%. Y la realidad es mucho mejor: la rentabilidad Total Return (incluyendo los ingresos por alquiler) ha sumado un espectacular +61% en estos tres años y medio de ascensos. Ya se nos van escapando las oportunidades para subirnos al tren alcista, probablemente 2018 sea el último año para tomar posiciones a tiempo...
Vivienda: Renta un +9,5% anualizado a largo plazo
Así como el año pasado todavía había gente que mostraba sus dudas acerca de que la crisis inmobiliaria hubiese acabado, este año ya sólo encontramos defensores de la inversión en bienes inmuebles. Los tiempos han vuelto a cambiar y ya estamos plenamente inmersos en el ciclo alcista iniciado en 2015.
Sin embargo, a pesar del período bajista 2007-2015, los resultados han sido más que notables durante estos últimos 20 años. Desde 2000, la plusvalía Total Return acumulada (incluyendo ingresos por alquiler) ha sido de un +417%. Dicho de otro modo, la rentabilidad anualizada de la Vivienda ha sido de un más que notable +9,5% desde 2000. Y eso que hemos estado oyendo hablar de la crisis durante años...
Si no tienes claro si un +9,5% anualizado es mucho o poco, vamos a echarle un vistazo a la Bolsa. Desde 2000, el Ibex Total Return (que incluye ingresos por dividendos) ha subido un +76% o, lo que es lo mismo, ha alcanzado una rentabilidad del +3,1% anualizado. Por tanto, estamos hablando de que la vivienda ha conseguido 6,4 puntos favorables de diferencia cada ejercicio durante los últimos 20 años.
Si hubiésemos invertido 100.000 euros en 2000, hoy en día tendríamos 176.000 euros si nos hubiésemos posicionado en Bolsa o dispondríamos de 517.000 euros si hubiésemos comprado Bienes Inmuebles. ¿Realmente ha sido tan grave la crisis inmobiliaria o es que ha habido muchos inversores que se han aprovechado del miedo de la gente de a pie? Por desgracia, esto no es la primera vez que pasa, ya hemos hablado aquí de las crisis inmobiliarias recurrentes.
Pues nada, eso es todo (que no es poco) por ahora. La verdad es que la vivienda está empezando a subir a ritmo de doble dígito anual y, por tanto, eso significa que ya hemos entrado en la fase intermedia del ciclo alcista. Todavía quedan oportunidades de inversión, pero lo más probable es que vayan desapareciendo de aquí al final del ejercicio...
Ha pasado ya un año desde que tuvimos confirmación del inicio del nuevo ciclo alcista en el mercado de la Vivienda en España. Recuerdo que, en aquel momento, estuvimos esperando durante varios meses hasta que finalmente se produjo la ruptura de la resistencia clave. Dicho breakout dio una clara señal de entrada en el mercado inmobiliario y la verdad es que las cosas no fueron mal durante esas primeras etapas. Ahora ha pasado un tiempo prudencial y ya tenemos algo de perspectiva con respecto a esa señal. ¿Se ha consolidado la tendencia alcista desde entonces o hemos vivido una efímera ruptura de resistencias?
Vivienda: Se consolida la tendencia alcista
En el último repaso que hicimos sobre la Vivienda en España, hace ya aproximadamente un año, confirmamos que ya se había iniciado una nueva tendencia alcista (ver post Vivienda - Ya tenemos nuevo Ciclo alcista). En aquel momento se produjo la ruptura de la resistencia clave y apareció en el mercado una clara señal de entrada. La operación era óptima, ya que sólo habíamos recorrido un 7% desde los mínimos históricos del anterior ciclo bajista y el objetivo primario previsto se encontraba en torno al 40% de beneficios. Una ecuación rentabilidad/riesgo (inicial) de 6:1 no se ve todos los días en el mercado inmobiliario.
Recordemos que la señal de entrada se produjo en el nivel 7.900 puntos del índice de Bienes Inmuebles. El punto de ruptura se produjo en 7.840 puntos, pero no siempre se puede comprar en el momento ideal y esta vez avisamos 60 puntos más arriba. Tras nuestra entrada, el precio subió ligeramente durante los primeros meses y luego se quedó estabilizado en torno al nivel 8.000 puntos. De hecho, no hemos sido capaces de dejar atrás ese nivel psicológico hasta bien entrado el presente año. Tengamos en cuenta que no se trata de un mercado especulativo (ni apalancado) y, por tanto, hemos de armarnos de paciencia para ir viendo cómo crece nuestra inversión.
En el gráfico anterior se puede apreciar como, a partir del mes de abril del presente año, se ha vuelto a relanzar el mercado de la vivienda residencial en España. Actualmente el índice se ha disparado hasta el nivel 8.400 y eso supone ya una revaloración del +4% en lo que va de 2017. Por lo que respecta a los últimos 12 meses, la rentabilidad acumulada se va hasta el +6%. Si incluimos los ingresos por arrendamiento, la plusvalía total durante el último año móvil sería de un espectacular +12%. En estos momentos tenemos pocos mercados financieros que produzcan rentabilidades de doble dígito, así que no subestimemos estos resultados.
Vivienda: Renta un +8% anualizado a largo plazo
Si integramos los resultados de estos 12 meses en el ciclo inmobiliario de largo plazo, podremos hacernos una idea más precisa de cuál es la rentabilidad que podemos esperar de este tipo de inversión. Desde el año 2000, la plusvalía acumulada por la vivienda es de un +81% (un +3,3% anualizado). Sin embargo, si incorporamos los beneficios del arrendamiento podemos observar que el rendimiento acumulado durante ese período se dispara hasta el +326%. Por tanto, estamos hablando de unos activos que han rentado un +8,3% anualizado en el ciclo 2000-2017. Frente a esto, el Ibex Total Return (que incluye dividendos) sólo ha sido capaz de alcanzar un +2,9% anualizado. Ahora ya os toca a vosotros mismos decidir cuál es la ubicación más óptima para vuestro patrimonio...
La verdad es que puede resultar un poco sorprendente oir que la vivienda produce un +8% de rentabilidad anual teniendo en cuenta la durísima crisis inmobiliaria que hemos vivido en el período 2008-2016. Pero las estadísticas no engañan y nos dicen precisamente eso. A pesar de los ríos de tinta que han corrido sobre la explosión de la burbuja inmobiliaria, este tipo de inversión se ha mostrado muy consistente. Aunque es cierto que el precio de venta de los inmuebles cayó un -39% durante los 8 años de crisis, la realidad es que la rentabilidad Total Return (incluyendo el arrendamiento) de la vivienda ha subido un +326% durante estos últimos 17 años. Tendremos, por tanto, que revisar nuestras percepciones sobre las inversiones financieras.
Pues nada, eso es todo por ahora. Volveremos a analizar la evolución del mercado inmobilario dentro de algunos meses. Todo apunta a que seguiremos subiendo a un ritmo del +5% anual.
Hoy vamos a dedicar el post a un interesante libro en el que los autores, Scott Frank y Andy Heller, nos explican paso a paso en qué consiste su sistema de inversión en vivienda. El título de la obra nos sirve de resumen de su contenido: "Invertir en vivienda. Cómo comprar barato, alquilar con inteligencia y vender caro".
Hace algún tiempo, hablando acerca de la poca oferta de literatura en español que tenemos sobre el mercado inmobiliario, un amigo me recomendó el libro Invertir en Vivienda de Frank & Heller. A pesar de que el título no era excesivamente llamativo, decidí seguir su consejo y darle una lectura completa antes de hacerme una opinión sobre él.
En primer lugar, hay que comentar que no se trata de una obra en la que nos expongan múltiples estrategias con las que implementar un negocio inmobiliario (de este tipo ya hay disponibles otros grandes libros, en inglés). Por contra, aquí los autores simplemente nos indican cuál es el sistema que emplean ellos en su día a día y, a lo largo del texto, nos van detallando paso a paso cuáles son las actividades que hay que realizar para reproducir su método.
Tengo que mencionar que, en principio, pensé que era un poco decepcionante que fuesen a concentrarse en una única estrategia en todo un libro (pudiendo aprovechar ese tiempo para explicar diferentes métodos). Sin embargo, posteriormente me pareció interesante ir viendo detalladamente cómo se implementa su sistema de inversión, en vez de quedarme solamente con una idea general de la aplicación del mismo.
Y este es, a la vez, el punto fuerte y el punto débil del libro: que solamente se analiza una estrategia de inversión, pero que dicho sistema se ve con tanto detalle que el propio texto nos podría servir como guía para llevar a cabo, paso a paso, nuestra propia operativa inmobiliaria.
¿Y en qué consiste esa estrategia? Bueno, aunque recomiendo la lectura del libro para tener una idea detallada de la misma, en líneas generales se trata de un sistema de arrendamiento con opción a compra. El plan global consiste en comprar una propiedad con descuento a un Banco, alquilarla con opción a compra durante 4 años y finalmente venderla al arrendador/comprador a precio de mercado.
Tal y como comentan los autores, con este sistema los beneficios que obtenemos proceden de varias fuentes: del alquiler de la vivienda, de la prima de la opción de compra y de la venta del inmueble. En vez de disfrutar de una única fuente de ganancias, esta estrategia nos permite optimizar los beneficios obtenidos de la propiedad.
Comentar que en el libro también se habla de temas tan importantes como nichos de mercado, reparaciones, valoración de la propiedad, cashflow, proceso de negociación, pagos a contratistas, clases de interesados, acuerdo de opción a compra, pagos atrasados, desahucio y desalojo... En resumen, temas con los que nos vamos a tener que pelear en algún momento si nos dedicamos a la inversión inmobiliaria.
En definitiva, se trata de un libro de lectura muy recomendable, ya que nos servirá para tener conocimientos sobre detalles que nos pueden pasar desapercibidos cuando leemos una obra en la que se nos presentan descripciones de estrategias únicamente a nivel general. Y, por supuesto, son de gran valor la multitud de ejemplos que nos van regalando a lo largo del texto, pues son operaciones que ellos mismos han realizado en algún momento en el pasado (con sus aciertos y sus fallos).
Pues nada, si os gusta la temática de la obra, esperamos que disfrutéis del libro de Frank & Heller. Y si no es lo que estáis buscando, al menos lo explicado en el post os habrá servido para evitar una lectura innecesaria.
Hace poco cayó en nuestras manos este interesante libro sobre Bienes Inmuebles y lo único que podemos decir es que su lectura merece la pena. No se trata de un texto con divagaciones genéricas acerca de la evolución del mercado inmobiliario, sino que expone decenas de técnicas que podemos poner en práctica e incluir en nuestro sistema de inversión en Real Estate.
En primer lugar hay que comentar que se trata de la segunda parte de la trilogía "Creating Cash Flow Series", así que es recomendable (aunque no imprescindible) la lectura previa de la primera parte, denominada "Buying Real Estate without Cash or Credit". Como curiosidad, diremos que la tercera parte se llama "Advance Secrets to building your Real Estate cash flow".
David Finkel divide a los inversores en 3 niveles y a cada uno de ellos le recomienda la lectura de la parte correspondiente de su trilogía:
- Inversor de Nivel 1: son los inversores que están comenzando en el mundo inmobiliario y que desean conocer estrategias y técnicas para realizar sus primeras compras. Deberían leer el libro "Buying Real Estate without Cash or Credit".
- Inversor de Nivel 2: son los inversores que desean, aparte de mejorar sus habilidades, comenzar a construir su propio negocio de inversión inmobiliaria. Deberían leer el libro "The Real Estate Fast Track: How to create a $5.000 to $50.000 per month Real Estate cash flow".
- Inversor de Nivel 3: son los que desean evolucionar su negocio inmobiliario para que pase a ser una empresa que pueda funcionar sin la presencia constante del dueño. Deberían leer el libro "Advance Secrets to building your Real Estate cash flow".
Centrándonos ya en la parte 2 de la trilogía, que es la que nos ocupa, diremos que el libro proporciona una importante cantidad de información. Se agradece el gran número de técnicas comentadas, aunque hay que tener en cuenta que se precisa bastante esfuerzo para asimilar todas las secciones presentadas. Así que recomendamos leer el libro varias veces para asegurarnos de capturar el máximo conocimiento posible.
La obra se divide en cuatro secciones. Las tres primeras partes son teóricas: Desarrollar las Habilidades clave del inversor, Apalancar tu tiempo y Construir un negocio rentable. En la cuarta parte nos va relatando, de manera bastante práctica, los problemas con los que se encontraron varios alumnos suyos durante los primeros 12 meses de su nueva etapa como Inversores de Nivel 2.
En las secciones téoricas nos explica multitud de estrategias para la adquisición de inmuebles, para negociar con habilidad o para conseguir préstamos de bajo coste. Incluso nos presenta un Arbol de Decisión de Negocio que, de manera semi-automática, nos indica si hay que hacer una compra en cash o una compra financiada y si la operación debe convertirse en una compra/venta, en un alquiler con opción a compra o en un simple arrendamiento de largo plazo.
Uno de los apartados más interesantes del libro es aquel en el que nos presenta 21 estrategias avanzadas para la compra de una propiedad (las estrategias básicas, obviamente, están en el libro 1 de la trilogía). Algunas son bastante curiosas y difíciles de ver en nuestro país. Entre otras, nos encontramos con las siguientes:
- Retrasar el pago de la entrada durante 6 meses y usar ese dinero para hacer reformas.
- Vender el derecho de compra de la propiedad a otro inversor.
- Prevender la propiedad y usar el dinero para pagar nuestra compra.
- Dar al Vendedor un porcentaje del beneficio que obtengamos con nuestra venta al nuevo comprador.
- Fijar pagos al vendedor a un interés bajo al principio e irlo incrementando con el paso del tiempo.
- Negociar un precio de compra válido para 3 años y otro precio superior para los 3 años siguientes.
En resumen, podemos decir que estamos ante un libro con gran cantidad de técnicas y estrategias que cubren todo el proceso de compra inmobiliaria. No se trata de un texto en el que únicamente nos van a recomendar comprar el peor inmueble en el mejor barrio y, a continuación, tratar de convencernos de que históricamente ese tipo de transacciones tienen una rentabilidad anual muy alta. Por tanto, su lectura es altamente recomendable, siempre y cuando queramos dedicarnos a la inversión inmobiliaria de una forma más profesional.
Pues nada, si finalmente os decidís a haceros con la obra, esperamos que al menos os resulte tan interesante como a nosotros. Y, si no, al menos os servirá como texto de consulta para acceder a gran variedad de estrategias de inversión.
Tras mucho tiempo de espera, los movimientos de los últimos meses han servido para confirmar el inicio del nuevo ciclo alcista inmobiliario. Hacía ya algún tiempo que resultaba evidente que la formación del suelo de largo plazo estaba en marcha pero, a pesar de todo, aún nos faltaba lo más importante: la ruptura de las resistencias relevantes. Pues bien, ahora ya podemos afirmar que el precio ha superado los últimos niveles clave. ¡Demos la bienvenida a la nueva tendencia alcista de largo plazo!
Vivienda: Se inicia el nuevo Ciclo alcista
En el último repaso que hicimos del mercado de la vivienda, allá por el mes de noviembre, comentábamos que el precio había dejado de marcar nuevos mínimos (ver post Vivienda - Suelo de largo plazo en formación). Además, indicábamos que el gráfico estaba poniendo de manifiesto la formación de un suelo de largo plazo. Obviamente, una figura de tales dimensiones no se completa de la noche a la mañana, así que nos propusimos hacerle un seguimiento durante varios meses.
Tal y como decíamos en ese artículo, el futuro de la vivienda iba a quedar definido por el comportamiento del precio frente al nivel clave de los 7.900 puntos. La verdad es que no ha sido fácil, pero 6 meses después se ha confirmado la ruptura de esa resistencia relevante. Podemos decir, sin temor a equivocarnos, que estamos ante el inicio del siguiente ciclo alcista de la vivienda en nuestro mercado doméstico. Por fin se puede, 8 años después, dar por cerrada la crisis inmobiliaria de 2008.
En la gráfica anterior se puede apreciar con mayor claridad la ruptura de los máximos del año 2014. Se trata de un hito más que notable y con toda probabilidad va a ser el catalizador de la nueva tendencia alcista que está por venir. No sería de extrañar que durante los próximos 5 años veamos ascensos del +5% anualizado. Por tanto, es importante que cambiemos el chip: la crisis de los inmuebles ha terminado y ahora llega el momento de buscar oportunidades para subirnos al tren alcista.
Vivienda: Momento de subirse al tren alcista
Para todo aquel que quiera tener parte de su cartera invertida en bienes inmuebles, ha llegado el momento de comenzar a posicionarse en este tipo de activos. El nuevo ciclo acaba de nacer y, por lo tanto, aún podemos disfrutar de casi toda la subida de la tendencia alcista que se avecina. Estos son los mejores momentos para entrar en los mercados: el potencial de subida es enorme y aún no hay sensación de vértigo debido a que el tramo recorrido aún es relativamente pequeño (actualmente, la subida desde los mínimos es de sólo un +6%).
En el gráfico siguiente podemos ver la evolución de la vivienda durante un período que abarca tanto el ciclo alcista de 1998 como el ciclo bajista de 2008. Ahora ya se puede confirmar que el nivel de diciembre-2014 fue el mínimo de esta última crisis inmobiliaria. Tal y como se puede apreciar, desde el precio actual hasta los máximos de 2007 hay un potencial de subida del +40% (y eso sin tener en cuenta que lo más probable es que la tendencia actual acabe superando aquel histórico techo). Además, lo normal es que este ascenso se complete en un período inferior a 8 años.
Por cierto, para aquellos que gustan de los patrones técnicos, hay que resaltar que la caída del ciclo 2008-2014 se ha detenido en el nivel Fibonacci 50% de toda la subida del ciclo 1998-2008 anterior. ¿Ha funcionado la pauta o ha sido casualidad? La verdad es que eso es lo de menos. Ahora lo importante es tratar de aprovecharnos de la nueva situación.
Recordad que, aparte de la compra directa de vivienda física, existen otras alternativas para invertir en el mercado inmobiliario: fondos inmobiliarios, fondos REIT, SOCIMI, ETF REIT, crowdfunding, etc... Simplemente tenéis que elegir la que mejor se adapte a vuestra cartera y a vuestra psicología.
Pues nada, eso es todo por ahora. Yo ya he cumplido con mi promesa de avisar aquí en el blog del momento en el que se iniciase el nuevo ciclo inmobiliario alcista. Ahora ya es decisión vuestra aprovechar esta situación o no.
Con la finalización de 2015, las SOCIMI han dado por concluido su primer año (completo) de vida en la bolsa española. Evidentemente, este ha sido sólo el primer paso de lo que (en teoría) será un largo camino en el parquet. La verdad es que no lo han hecho nada mal en estos 12 meses, en consonancia con el mercado inmobiliario doméstico. Por supuesto, en el futuro habrá que comprobar si siguen manteniendo su correlación positiva con los bienes inmuebles o si, por contra, lo ocurrido este pasado año ha sido sólo un espejismo.
SOCIMI: Primer año de vida con +13% de plusvalía
A lo largo del año 2014 comenzaron a cotizar en España las primeras sociedades inmobiliarias SOCIMI, primero en el MAB y posteriormente en el mercado continuo. Tal y como ya comentamos en aquel momento, las SOCIMI son sociedades similares a los REIT (ver post ¿Qué son las sociedades REIT y SOCIMI?). Aunque no son entidades idénticas, son lo suficientemente parecidas como para despertar el interés del inversor inmobiliario.
Una vez terminado el período inicial de lanzamiento, a principios de 2015 teníamos cotizando en el subíndice SOCIMI del parquet un total de 3 empresas: Axiare, Lar y Merlin. Al enfrentarnos con estas acciones, la primera duda que nos va a surgir es la siguiente: ¿con qué tendrán mayor correlación? ¿con la Bolsa, con el mercado inmobiliario o con una mezcla de ambos? Obviamente, todavía es pronto para contestar a esa cuestión: necesitaremos, como mínimo, 5 años de evolución para poder esbozar una respuesta consistente.
En el gráfico anterior podemos ver el comportamiento del subíndice SOCIMI frente al Ibex durante 2015. Mientras que el índice español cerró el año con un -8% de minusvalía, las SOCIMI fueron capaces de concluir el ejercicio con una rentabilidad del +13%. Se trata de un resultado más que notable y de una diferencia de 21 puntos con respecto al Ibex poco menos que espectacular.
Mejor que la Bolsa y que los Bienes Inmuebles
Si ahora nos centramos en el mercado inmobiliario, hay que decir que el año 2015 se saldó con un rendimiento del +4%, una subida moderada pero destacable teniendo en cuenta que la vivienda no cerraba en positivo desde 2006. Aún así, se puede observar como las SOCIMI han completado un resultado 9 puntos por encima del de los bienes raíces. Es cierto que no estamos teniendo en cuenta los posibles rendimientos por arrendamiento de los inmuebles, pero tampoco estamos considerando aquí los dividendos repartidos por las sociedades inmobiliarias.
Entrando en detalle, podemos echar un vistazo a la rentabilidad de cada uno de los componentes del subíndice. Los cierres anuales de cada empresa fueron los siguientes: Axiare con una plusvalía del +22%, Merlin con un +15% y Lar con un +3%. Como vemos, nuestros beneficios hubiesen sido muy diferentes de invertir en una SOCIMI u otra, pero eso pasa con cualquier tipo de inversión. Tampoco ganaríamos lo mismo comprando uno u otro valor del Ibex ni obtendríamos el mismo resultado adquiriendo una vivienda en uno u otro barrio de Madrid.
¿Qué podemos esperar en los próximos años? Bueno, con un único año de cotización todavía es pronto para hacernos una idea de por dónde pueden ir los tiros. Nos va a tocar esperar un poco más antes de conocer la respuesta. Eso sí, sería bastante razonable pensar que el comportamiento de las SOCIMI fuera un mezcla de la evolución de la Bolsa y del mercado inmobiliario español.
Este año no ha habido mucha correlación entre los 3 activos (+13% de las SOCIMI frente al -8% de la Bolsa y al +4% de los inmuebles), pero sería extraño que esto continuase así a largo plazo. Veamos si el tiempo va confirmando esta lógica.
Y eso es todo lo que quería comentaros con respecto a las SOCIMI. Por supuesto, durante este 2016 seguiré haciendo un seguimiento de la evolución de las mismas. Con suerte, dentro de 12 meses podremos hacer una estimación más precisa del comportamiento de estas nuevas entidades...
Hace algunas semanas comenzamos a examinar una comparativa entre la inversión en bienes inmuebles y la inversión en bolsa (en España). La idea era tratar de determinar dónde sería más recomendable ubicar nuestro capital, tanto en términos de rentabilidad como de volatilidad. Para ello, la propuesta del blog era partir del estudio de la evolución histórica de dichos activos durante los últimos 20 años.
En la primera parte del post estuvimos revisando los ciclos de largo plazo y de medio plazo (ver post Invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa - 1). Hoy examinaremos el ciclo de corto plazo del mercado inmobiliario. Y, para cerrar el estudio, comentaremos cuál ha sido el comportamiento del drawdown tanto para los inmuebles como para la bolsa. Vamos con ello.
¿Invertir en Vivienda fue mejor a corto plazo?
A continuación, vamos a echarle un vistazo al gráfico de corto plazo, que cubre el último ciclo de 5 años (2010-2015). La idea, por supuesto, es confirmar lo visto en los gráficos de mayor plazo y, adicionalmente, tratar de descubrir si se está produciendo algún cambio en las megatendencias financieras de los activos. Esto último es lo más difícil de detectar pero, como compensación, es lo que más dinero puede aportar a nuestra cuenta de inversión de cara al futuro.
Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (2010-2015)
De nuevo, en la imagen se muestran los 3 mercados (junto con el IPC) que estamos revisando a lo largo del artículo. La minusvalía global del Ibex durante estos 5 años ha sido del -10%, mientras que la de los Inmuebles se ha disparado hasta el -24%. Por otra parte, la rentabilidad global de los Bonos fue del +21% mientras que la subida del IPC se quedó en un bajísimo +6%.
Si traducimos los datos anteriores a rendimientos anualizados nos queda lo siguiente: el mercado de Bonos obtuvo un +3% mientras que la inflación se quedó en un +1%, la Bolsa cierra con una minusvalía del -2% y el mercado de Propiedades con una durísima caída del -6%. Como vemos, ni el Ibex ni los Bienes Raíces han sido capaces de superar a la inflación en este ciclo de corto plazo.
Las resultados que se pueden extraer de este gráfico son significativos. En los últimos 5 años hubiese sido mucho mejor
invertir en Bolsa que invertir en Inmuebles (-2% frente a -6%
anualizado). Aunque tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la Bolsa sufrió una caída mucho más profunda que la Vivienda, la realidad es que ha sido capaz de recuperarse con mayor rapidez. Lo peor es que la inversión en Bonos también hubiese sido más rentable que invertir en Propiedades (+3% frente a -6% anualizado).
Por tanto, la conclusión sigue siendo similar a la obtenida en los ciclos superiores a 10 y a 20 años: invertir en Bolsa sigue siendo mejor
que invertir en Bienes Raíces. Y en esta ocasión (al igual que ocurría en el gráfico de medio plazo) la
inversión en Bonos también ha superado a la inversión bursátil. Este hecho viene a certificar que nunca es mala idea tener una parte de nuestra cartera posicionada en activos de renta fija, sobre todo durante épocas de vacas flacas (como ha sido la vivida durante la crisis inmobiliaria).
Un vistazo al Drawdown en Inmuebles y Bolsa
La verdad es que el estudio de los 3 gráficos anteriores no deja mucho lugar a dudas. En todos ellos, el comportamiento de la inversión en Bolsa ha sido muy superior a la inversión en Inmuebles. Incluso la inversión en Bonos hubiese sido una mejor elección que la inversión en Propiedades. Así que queda claro que, si vamos a especular en Vivienda, tendremos que hacerlo con un sistema mucho más sofisticado que un simple Buy&Hold. Afortunadamente, tenemos otras alternativas.
Junto a la rentabilidad obtenida por cada uno de los activos examinados, me gustaría echar con vosotros un vistazo al drawdown de estas inversiones. En muchas ocasiones, a la hora de elegir el destino de nuestro capital, únicamente nos fijamos en la rentabilidad esperada. Sin embargo, también es muy importante tener en cuenta el drawdown esperado para el activo, ya que un valor más reducido del mismo se traducirá en noches de sueño más tranquilas. ¿Quién no estaría dispuesto a reducir un par de puntos la rentabilidad anualizada a cambio de disminuir 10 puntos el drawdown de la inversión?
A continuación, paso a detallar brevemente cuáles son las conclusiones que se pueden extraer, con referencia al drawdown, de cada uno de los plazos tratados.
- Ciclo 20 años (1995-2015): Mirando a los gráficos anteriores, se puede apreciar que en el ciclo de 20 años el drawdown de los Inmuebles fue del -36%. En cambio, el drawdown del Ibex fue del -50% y el de los Bonos del 0%. En cualquier caso, con referencia a la Bolsa o a las Propiedades, estamos hablando de valores muy elevados y difíciles de soportar para una cuenta de inversión promedio.
- Ciclo 10 años (2005-2015): En cuanto al ciclo de 10 años, la verdad es que la foto no cambia demasiado. El drawdown de los Bienes Raíces se sitúa en el -36%, mientras que el de la Bolsa se quedó en un -45%. Junto a ellos, el drawdown de los Bonos fue del 0%. Al igual que en el caso anterior, seguimos hablando de porcentajes muy altos para una década de inversión.
- Ciclo 5 años (2010-2015): Por lo que respecta al ciclo de más corto plazo de 5 años, aquí la cosa sigue en la misma línea. En esta ocasión el drawdown de los Inmuebles se reduce hasta el -28% y el de la Bolsa se situá en el -31%. Por otra parte, el drawdown de los Bonos vuelve a estar en 0%. A más corto plazo, por tanto, podemos ver que la caída de la Vivienda desde máximos sigue siendo menor que la del Ibex.
En cualquier caso, creo que queda clara la idea. En todos los plazos la lectura es la misma: invertir en Inmuebles va a traer a nuestra cuenta un drawdown más controlado que invertir en Bolsa. Eso sí, como contrapartida vamos a obtener una rentabilidad menor. Por ejemplo, a 20 años el drawdown se reduciría desde -50% hasta -36% pero a costa de disminuir nuestra rentabilidad anualizada desde +6% hasta +3%. A partir de aquí será una cuestión muy personal de cada trader decidir cuál de los dos parámetros debe tener mayor prioridad en la distribución de su cartera de inversión.
Conclusiones para invertir en Inmuebles
Después de todo lo comentado a lo largo del estudio, los resultados se pueden resumir en unas pocas palabras relevantes. En general, a largo plazo la rentabilidad anualizada de los Inmuebles va a ser menor que la de la Bolsa. Como compensación, al menos se puede afirmar que el drawdown del mercado inmobiliario se muestra más moderado que el del mercado bursátil.
Por tanto, a la vista de dicha información, ¿qué es lo más conveniente? ¿invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa? La verdad es que la respuesta no es única. Si somos inversores agresivos y buscamos la máxima rentabilidad, deberíamos posicionarnos en Bolsa. Si, por contra, somos más conservadores y queremos correr menos riesgos, lo ideal sería seleccionar los Inmuebles.
Obviamente, lo mencionado anteriormente son los dos extremos de un amplio espectro. Si no nos consideramos ni demasiado agresivos ni demasiado conservadores, entonces podríamos elegir la ponderación más adecuada de ambos activos en nuestra cartera de inversión. Quizás nos sintamos cómodos con un 80% en Bolsa y un 20% en Inmuebles o, al revés, con un 20% en Bolsa y un 80% en Propiedades. El abanico de posibilidades es inmenso y nosotros mismos seremos los más indicados para ir afinando la distribución de nuestros activos.
Tip: Si quieres, aquí puedes echar un vistazo a los activos de trading con los que opero.
Llegados a este punto, quiero recalcar que aquí estamos comparando un Buy&Hold sobre la Bolsa con un Buy&Hold sobre los Inmuebles. Por supuesto, al igual que hay sistemas de trading específicos para el mercado bursátil, también existen estrategias de inversión orientadas al mercado inmobiliario. Si las aplicamos bien, lo más normal es que dichas estrategias nos permitan superar ampliamente la rentabilidad anualizada de la Vivienda en las últimas dos décadas (+3%). Os animo a que echéis un vistazo a las que ya hemos presentado en el blog.
Hemos de tener en cuenta que existen muchos más tipos de inversiones financieras. En el artículo hemos hablado de 3 de ellas de gran importancia: Bolsa, Inmuebles y Bonos. Sin embargo, existen otras muchas y en una cartera bien diversificada deberíamos incluir el máximo número posible de ellas. Después ya podremos ir jugando con la ponderación de cada activo para ir adaptando la cartera a nuestra filosofía de inversión.
Finalmente, no quiero terminar el post sin antes dejaros un enlace a un vídeo (de sólo 10 minutos) donde el experto inversor inmobiliario Juan Haro nos habla de Las 7 claves para empezar a invertir en Inmuebles. Si os interesa este mercado, aquí podéis tener el punto de partida para ir creando vuestra propia cartera inmobiliaria.
Pues nada, eso es todo lo que quería comentaros con respecto a este tema. Espero que os sirva de ayuda a la hora de decidir si queréis invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa. En cualquier caso, al menos os valdrá para aprender algo más sobre estos tipos de inversiones...
Una pregunta que suele hacerse la mayoría de los inversores de a pie
es la de si será más rentable invertir su capital en Bienes Inmuebles o
en Bolsa. Obviamente, no puedo deciros lo que ocurrirá en el futuro pero
sí que podemos echar un vistazo a cuáles han sido los resultados
históricos a este respecto. Atentos, porque a lo mejor podéis extraer
alguna conclusión que os sea de utilidad para vuestra cartera de
inversión.
¿Invertir en Propiedades o invertir en Bolsa?
En el blog ya hemos hablado en repetidas ocasiones sobre la evolución histórica del mercado inmobiliario (y, por supuesto, del mercado de acciones). Pero, sin embargo, hasta ahora no había dedicado ningún post a ver una comparativa entre la rentabilidad de los Inmuebles y la rentabilidad de la Bolsa. No os preocupéis, hoy intentaré arrojar algo más de luz sobre este punto.
¿Qué
es mejor? ¿Invertir en Bienes Raíces o invertir en Bolsa? Seguro que
muchos de los que estáis leyendo esto os lo habéis preguntado alguna
vez. La respuesta no es sencilla. Obviamente, antes de la crisis inmobiliaria de 2008 lo mejor hubiese sido invertir en Vivienda. Sin embargo, desde entonces el mercado ha sufrido un giro radical y estos últimos años lo mejor hubiera sido invertir en Bolsa. Pero, ¿qué pasa si ampliamos el zoom y vemos cómo se han comportado históricamente estos dos tipos de inversiones financieras?
¿Qué es mejor, invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa?
Desde mi punto de vista, antes de hacer afirmaciones concluyentes sobre cualquier asunto, es imprescindible haber analizado un período de tiempo
lo suficientemente amplio. Recientemente he leído varios artículos en
los que se emplean titulares extraídos de análisis realizados únicamente
sobre los últimos 5 años, tanto sobre el mercado inmobiliario como
sobre el mercado bursátil. ¿Vosotros realmente estaríais dispuestos a
poner en práctica una estrategia de inversión en función de un histórico
tan corto?
¿Qué mercado ha sido más rentable a largo plazo?
¿Qué mercado ha sido más rentable? Para tratar de dar respuesta a dicha cuestión, lo primero que vamos a hacer es examinar el último ciclo completo de 20 años en España.
Lo ocurrido en el período 1995-2015 va a ser muy representativo de lo
que podríamos esperar si hoy mismo posicionáramos nuestro capital en una
inversión u otra. Ya sabéis que los ciclos económicos son repetitivos.
Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (1995-2015)
En la imagen anterior tenemos dibujadas la curvas a 20 años tanto del índice Ibex (rojo) como del mercado inmobiliario
(azul) en España. Adicionalmente, para tener más activos con los que
comparar, también he incluido los datos del IPC (naranja) y la curva con
la rentabilidad del Bono a 10 años español (verde). Del análisis de este gráfico no es difícil extraer conclusiones.
Las
rentabilidades nominales de las curvas anteriores son las siguientes.
El índice Ibex acumuló en el ciclo 1995-2015 un rendimiento del +238%
(un +6% anualizado), los Inmuebles una plusvalía del +91% (un +3%
anualizado), los Bonos un +136% (un +4% anualizado) y el IPC subió un
porcentaje total del +55% (un +2% anualizado). Como vemos, los tres
tipos de inversión financiera al menos fueron capaces de cubrir la
inflación.
Las resultados que se pueden extraer de este gráfico son muy reveladores. En los últimos 20 años hubiese sido mucho más rentable invertir en Bolsa que invertir en Propiedades (+6% frente a +3% anualizado). Salvo tras el estallido de la burbuja de internet,
la curva del mercado bursátil siempre estuvo por encima de la curva del
mercado inmobiliario. De hecho, incluso hubiese sido más rentable
invertir en Bonos que invertir en Vivienda (+4% frente a +3%
anualizado).
Por
tanto, la conclusión en este caso no plantea muchas dudas. Realmente es
mucho más rentable invertir en Bolsa que lanzarse a invertir en Bienes
Raíces. Lo peor del análisis es que también se deduce que incluso se
obtendría mayor rendimiento con la inversión en Bonos que con la
inversión en Inmuebles. Obviamente, estas conclusiones son válidas
siempre y cuando trabajemos con un Buy&Hold
con los 3 tipos de activos. El uso de una estrategia de inversión más
elaborada podría hacer que invertir en Propiedades fuera más
interesante.
Otro punto importante a resaltar es (como siempre) el del drawdown. A este respecto, conviene mencionar que el
drawdown a 20 años del Ibex ha sido de un temible -50%, mientras que el
de los Inmuebles se ha quedado en un valor más controlado del -36%.
El drawdown de los Bonos se ha quedado en 0%, ya que no ha llegado a
cerrar ningún año con rentabilidad negativa. Por tanto, tengamos este
detalle también en cuenta a la hora de poner nuestro capital en una
cesta u otra: la volatilidad del mercado inmobiliario es bastante
inferior a la del mercado bursátil.
A
continuación, vamos a hacer un poco de zoom sobre el gráfico y vamos a
ver cómo se han comportado los mercados anteriores en el último ciclo de 10 años
(2005-2015). Como ya sabemos, aquí lo más importante es verificar si
los datos siguen confirmando las conclusiones extraídas del gráfico de
largo plazo a 20 años. En ocasiones, las modas y las tendencias de fondo
de los diferentes activos van evolucionando con el paso del tiempo, y
nosotros tenemos que estar atentos para detectar el cambio lo antes
posible.
Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (2005-2015)
Tal y como se aprecia en la imagen, aquí
estamos mostrando el mismo elenco de activos que en el gráfico anterior.
Las rentabilidades durante los pasados 10 años fueron las siguientes:
el Ibex alcanzó una plusvalía del +20% mientras que los Inmuebles
cayeron un total del -25%. Junto a ellos, los Bonos tuvieron un
rendimiento del +46% y la inflación se quedó en un moderado +17%.
Desde
un punto de vista anualizado, los resultados fueron los siguientes: los
Bonos llegan hasta un +3%, la Bolsa se queda en un +1%, el IPC también
en un +1% y los Bienes Raíces sufren una decepcionante minusvalía del
-3%. Como vemos, en esta ocasión las Propiedades ni siquiera han sido
capaces de cubrir la inflación, lo mínimo que se le puede pedir a cualquier tipo de inversión financiera.
Por tanto, la conclusión sigue siendo similar a la obtenida en el ciclo superior de 20 años: invertir en Bolsa sigue siendo mucho más rentable que invertir en Vivienda.
La diferencia es que, en esta ocasión, la inversión en Bonos también ha
superado a la inversión bursátil, lo que demuestra la terrible década
que hemos sufrido tanto en el mercado inmobiliario español como en el
Ibex (¿quién nos iba a decir en 2008 que estaba empezando una crisis financiera?). No han sido buenos años para el Buy&Hold en estos activos.
Una vez examinados los gráficos de largo plazo y de medio plazo, nos queda pendiente la revisión del ciclo de corto plazo. Pero por hoy ya hemos tenido suficiente, así que esta tarea la vamos a dejar para acometerla en un nuevo post. Adicionalmente, también veremos cómo se han comportado tanto el drawdown del Ibex como el de los Inmuebles durante los últimos 20 años. Seguro que no nos aburrimos el próximo día.
Y eso es todo por ahora. Por supuesto, estáis invitados a la segunda parte del artículo y, de hecho, espero veros por aquí en cuanto se publique. Si no podéis esperar hasta entonces, dejadme los comentarios que queráis aquí abajo y yo intentaré contestaros lo antes posible. ¡Hasta pronto!
Hace algunos años era muy común oir aquella frase de "el precio de la vivienda nunca puede bajar". Por desgracia, en 2008 estalló la burbuja inmobiliaria y aquella afirmación quedó enterrada para siempre. Sin embargo, un vistazo a los gráficos históricos del precio de la vivienda hubiera puesto de manifiesto, de forma sencilla, que la actual no es la primera crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España.
Hace algún tiempo, en un artículo anterior, ya estuvimos haciendo un repaso de cuál había sido la evolución del mercado inmobiliario durante los últimos 40 años (ver post Evolución de la Vivienda en España desde 1975). Ahí os mostraba tanto los gráficos nominales (sin tener en cuenta la inflación) como los gráficos reales del precio (descontando el efecto de la inflación). Hoy veremos que en esos gráficos se puede apreciar claramente la existencia de 3 crisis inmobiliarias en la historia reciente de nuestro país.
Las 3 Crisis Inmobiliarias recientes en España
El hecho de incluir el concepto de inflación tiene un efecto crucial. El gráfico en el que se muestra la curva con los precios reales de vivienda nos permite ver claramente cuáles han sido las tendencias alcistas y bajistas que han gobernado el mercado inmobiliario desde 1977. Esto es importante a la hora de hacer un análisis fidedigno de lo que ha ocurrido durante todo este tiempo.
En el gráfico anterior se aprecia claramente cuáles han sido las 3 crisis inmobiliarias que hemos vivido en España desde que arrancó la democracia. La verdad es que resulta curioso observar como aquí se muestran nítidamente los movimientos del mercado ya que, en el caso de no descontar la inflación, las tendencias reales de la vivienda quedan semiocultas por el precio del dinero.
1º) Crisis 1980-1985: La primera crisis inmobiliaria de la democracia tardó poco en llegar (sólo 5 años después de 1975). La duración total de la misma fue de 5 años y la caída sufrida por los inmuebles durante dicho período llegó a alcanzar el -30%. Una cifra nada despreciable para una población en aquella época poco acostumbrada a especular con viviendas.
2º) Boom 1985-1992: Tras el final de la crisis, llegó el ingreso de España en la Unión Europea (1986), catalizador que sirvió para desencadenar una enorme burbuja especulativa en el mercado inmobiliario. La subida en los 7 años que median entre 1985 y 1992 fue de un +134%. Se trata de una rentabilidad espectacular, ya que estamos hablando de un +12% anualizado (una vez descontada ya la inflación).
3º) Crisis 1992-1998: La segunda crisis tuvo su inicio en 1992, tras la enorme burbuja especulativa anterior. La caída duró 6 años y alcanzó un total de -21%, un valor algo más suave que el de la crisis de 1980. Aunque la era pre-internet queda un poco lejos, los inversores más veteranos recordarán con claridad los movimientos de aquella época.
4º) Boom 1998-2007: Como siempre ocurre, tras la finalización de una crisis vino el boom posterior. En esta ocasión la burbuja especulativa tuvo como catalizador la entrada de España en el euro (1999). Los tipos bajos del BCE ayudaron a que este boom tuviese una larguísima duración de 9 años y alcanzara una subida total del +98%. Estamos hablando de un +7% anualizado (un ascenso notable, aunque bastante más moderado que el del boom anterior).
5º) Crisis 2007-2015: Por desgracia, cada boom también viene acompañado de su correspondiente crisis. En el año 2007 se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria. Desde entonces, en estos 8 años hemos sufrido una caída continuada del -40%, un desplome superior al de las dos crisis anteriores (aunque hay que tener en cuenta que la duración de la misma también ha sido superior).
6º) Boom 2015-20??: Aunque esto ya es aventurarse un poco, tanto los indicadores macroeconómicos como técnicos parecen indicar que 2015 ha sido el año del fin de la crisis. Si esto es así podríamos estar ante el inicio de una nueva tendencia alcista de varios años de duración en el mercado inmobiliario. Por supuesto, esta previsión hay que cogerla con pinzas ya que aún está pendiente de confirmación...
Tras todos los gráficos presentados en el post, creo que nos debe quedar claro el concepto de que es algo normal sufrir ciclos periódicos de descensos en el mercado inmobiliario. De hecho, en los últimos 38 años (desde 1977) hemos vivido un total de 19 años bajistas: es decir, aunque no queramos reconocerlo, los precios de las viviendas han estado cayendo durante la mitad del tiempo consumido.
Teniendo en cuenta esta conclusión, es importante que seamos capaces de mantener una opinión con criterio propio, sin dejarnos influenciar por las noticias publicadas en los diarios económicos (y mucho menos por las de los periódicos generalistas). En el año 2007 era ridículo estar de acuerdo con aquella afirmación tan extendida de que "el precio de los pisos no puede caer nunca". Y, del mismo modo, actualmente no podemos pensar que los inmuebles van a seguir cayendo durante muchos años: el suelo de la actual caída se va a alcanzar más bien pronto que tarde...
La verdad es que, como en el resto de tipos de mercados financieros, dejarse llevar por el criterio del rebaño no es el mejor camino hacia una rentabilidad consistente. Si no trabajamos nuestra psicología diariamente y nos dejamos llevar por la inercia, lo más probable es que acabemos comprando cerca de los máximos y vendiendo cerca de los mínimos. Ya sé que puede parecer injusto, pero la realidad es esa: el 95% de los inversores no son capaces de ganar dinero a largo plazo (y así seguirá siendo siempre).
Así pues, espero que lo comentado en el post os sirva para abriros los ojos sobre el mercado inmobiliario (si no érais conscientes ya de estos temas). Y lo mejor de todo es que las conclusiones pueden ser extrapoladas a cualquiera de los activos con los que os guste trabajar. Nunca deis por supuesto que algo es tan valioso como para que no pueda caer y tampoco penséis que una crisis va a durar indefinidamente.
Finalmente, como curiosidad, os dejo un enlace a un vídeo de PwC en el que se hace referencia a un informe donde se comenta que las perspectivas de la inversión inmobiliaria en Europa y en España (especialmente en las ciudades de Madrid y Barcelona) son positivas para el año 2015.
Pues nada, eso es todo por hoy. Ojalá lo comentado sirva para que en el futuro podáis mejorar vuestras estrategias de inversión (que es de lo que se trata, en definitiva). Ya sabéis que si tenéis alguna duda la podéis dejar aquí abajo en los comentarios y trataré de contestarla lo antes posible.
Hace algunas semanas comenzamos un artículo en el que tratábamos de poner de manifiesto el hecho de que el precio actual de la vivienda había tocado niveles de 1991. Una vez conocida esta situación, la pregunta que surge es la de si dicho soporte será capaz de frenar la caída o no. Afortunadamente, no tendremos que esperar demasiados meses para conocer la respuesta.
En la primera parte del artículo os mostré una serie de gráficos en los que se podía apreciar cómo el precio de la vivienda se estaba apoyando actualmente en los máximos del año 1991 (ver post Vivienda - El precio toca niveles de 1991 - 1). La duda que nos queda ahora es saber si este soporte va a ser el punto desde el que se inicie el siguiente ciclo alcista inmobiliario. Yo opino que sí, pero la realidad es que todavía no hemos tenido confirmación del suelo que lleva desarrollándose desde hace un par de años.
¿Funcionarán como soporte los máximos de 1991?
Durante
el presente año estamos viendo como, tras alcanzar los niveles de 1991,
el precio de la vivienda está experimentando un pequeño rebote. En los
últimos 12 meses la subida acumulada es ya del +5%. ¿Funcionará el soporte de 1991 y estaremos asistiendo a la formación de un suelo de mercado? La verdad es que todo hace pensar que va a ser así.
Obviamente,
tal y como ya hemos comentado en otros post del blog, todavía es un
poco pronto para decir que estamos en un suelo. Por ahora llevamos un
par de años moviéndonos en un rango lateral y, para poder afirmar que se
ha iniciado una nueva tendencia alcista, tendríamos que ver a los índices inmobiliarios superar los máximos del año 2014. Es posible que este hecho se produzca a lo largo de 2016, pero es importante no anticiparse a la acción del mercado.
Desde un punto de vista técnico, el nivel sobre el que se ha producido el rebote actual (antigua resistencia de 1991) se corresponde con un soporte importante. No sería de extrañar que este fuera el punto desde el que se iniciara la reconstrucción
que marcase el inicio del siguiente ciclo alcista del mercado
inmobiliario español. Nunca se puede dar nada por sentado pero es
posible que, dentro de 12 meses, la crisis inmobiliaria haya pasado a la historia...
Conclusiones de la situación inmobiliaria actual
La
verdad es que, como he comentado más arriba, es curioso pensar que
vosotros los jóvenes menores de 30 años siempre habéis vivido (vuestra
vida como inversores) en un mercado bajista de la vivienda. No habéis
disfrutado del ciclo alcista 1998-2007 y, por tanto, para vosotros se
trata de un mercado a esquivar. No os puedo reprochar que penséis así.
Pero, como todo en este mundo, la crisis y la tendencia bajista inmobiliaria también tienen un final. Tras una caída global del -36%,
y viendo el rebote que se está produciendo sobre el soporte de los
máximos de 1991, es posible que el final de los descensos esté más cerca
de lo que nos imaginamos. En los próximos meses tendremos que estar
atentos a la posible confirmación del suelo de mercado.
Si este fuera el inicio del nuevo ciclo alcista,
estaríamos ante una oportunidad inmejorable para entrar en el mercado
inmobiliario. Pensadlo bien, comprar una vivienda ahora (de manera
directa o a través de activos financieros) sería hacerlo a precios
reales de 1991. ¿Cuántas veces vamos a tener la oportunidad de viajar en el tiempo y comprar una vivienda por el valor que tenía hace 24 años? Probablemente no muchas...
Eso
sí, antes de iniciar compras es recomendable esperar a que se produzca
la confirmación del suelo. Ya sé que nos gusta anticiparnos a las pautas
técnicas pero, después de 8 años de caídas, ¿qué mal nos puede hacer
esperar unos meses más? No os preocupéis, en cuanto se produzca la
superación de las resistencias claves, informaré de ello en el blog lo
antes posible.
Finalmente, para acabar, os dejo un video de 6 minutos en el que se explica la creación de la burbuja inmobiliaria de 2008 y su posterior crisis en España. La historia está contada en tono de humor, pero las reflexiones subyacentes son reales.
Y eso es todo por hoy. Simplemente quería llamar la
atención sobre el hecho de que la vivienda se encuentra en precios de
1991. Y, de paso, lanzar la idea de que ese podría ser el soporte desde
el que se iniciara el nuevo ciclo alcista. Sólo el tiempo me dará o
quitará la razón...
El estallido de la burbuja inmobiliaria hace ya 8 años no ha dejado de hacer mella, desde entonces, en el valor de la vivienda en España. Posiblemente en 2015 estemos viviendo los últimos coletazos de la crisis, pero la realidad es que los bienes inmuebles han sufrido un viaje en el tiempo que ha devuelto sus precios a niveles de los años 1990. ¡Quién nos lo iba a decir en 2007!
Se cumplen ya 8 años de crisis inmobiliaria
Aunque parece que fue ayer cuando llegó el año 2008 y se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria, la realidad es que han pasado ya casi 8 años desde entonces. El sufrimiento durante este período ha sido considerable y la caída total desde máximos hasta mínimos ha sido del -36%. Muy lejos quedan aquellos lemas que nos vendían afirmando que "el precio de la vivienda no baja nunca".
Aquellos que seáis más jóvenes y tengáis menos de 30 años, probablemente nunca hayáis visto un gráfico en el que el precio de la vivienda muestre una tendencia alcista. Pero he de deciros que en los últimos 30 años hemos sido testigos de dos ciclos alcistas y de dos ciclos bajistas. De hecho, el último ciclo alcista tuvo lugar en 1998-2007 y acumuló una rentabilidad total de +172%.
En el gráfico anterior podemos verlo de manera más visual. Se aprecia claramente tanto el tramo de subida 1998-2007 como el tramo de bajada 2007-2015. Todo parece indicar que 2015 marcará el final de la tendencia bajista pero el suelo de mercado aún no está confirmado. Por tanto, todavía no se puede garantizar que el presente año sea el primero del siguiente ciclo alcista (¿de 10 años?). Eso lo sabremos en los próximos meses.
El precio de la Vivienda en niveles de 1991
Todo lo comentado está muy bien. Pero, tras ver la imagen anterior, muchos os estaréis preguntando: entonces, ¿a qué viene el título del post? En el gráfico no parece en absoluto que los mínimos actuales estén tocando los máximos de 1991. ¿Qué es lo que falla aquí? Bien, el problema es que en el gráfico anterior se están mostrando valores nominales y, por tanto, no estamos teniendo en cuenta el impacto de la inflación en los precios.
En la imagen siguiente vamos a poner los mismos datos, la evolución de la vivienda en España en el ciclo 1985-2015, pero esta vez descontando la inflación. De esta forma, la curva mostrada será la de precios reales (y no simplemente nominales). Al hablar de períodos superiores a 20 años, debemos acostumbrarnos a tratar con gráficos en los que se descuente la inflación. En caso contrario, estaremos examinando valores ficticios.
En la imagen podemos ver lo que realmente ha ocurrido en los últimos 30 años. En el primer ciclo alcista mostrado se alcanzó un máximo en 1991 y posteriormente se inició un descenso cuyo mínimo se marcó en 1997 (crisis inmobiliaria de 1992). A continuación, tuvo lugar el famoso ciclo alcista que marcó el máximo de todos los tiempos en el año 2006. Y, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, vinieron los descensos por todos conocidos.
Lo curioso de este gráfico es que en él se puede apreciar que el mínimo de 2014 coincide aproximadamente con el precio máximo alcanzado en 1991. Dicho nivel está marcado con la línea horizontal verde discontínua. Estamos hablando de cotización real y, por tanto, esto es lo que verdaderamente ha ocurrido en el mercado. El precio real de la vivienda (descontando la inflación) hoy en día es idéntico al que tenía en 1991. ¡El valor actual es el mismo que el de hace 24 años!
El Delorean de Regreso al Futuro viajaba 30 años al pasado (1985)
Una vez que somos conscientes de que hemos tocado niveles de los años 1990, la pregunta que tenemos que hacernos es: ¿funcionará este nivel como soporte? ¿será este el punto desde el que se iniciará el siguiente ciclo alcista? Le daremos una vuelta a estas cuestiones en la segunda parte del artículo.
Pues nada, eso es todo por ahora. Os espero dentro de unos días, en el post que cierra la discusión iniciada hoy. Ya sabéis que estáis invitados a pasaros por aquí...
Los movimientos de los gráficos del mercado inmobiliario español durante los últimos meses no dejan lugar a dudas: tenemos una figura de suelo de largo plazo en formación. Pero cuidado, en formación significa que aún no está confirmada. Para despejar todas las dudas necesitaríamos ver al precio superar las resistencias claves para la tendencia de fondo.
Vivienda: Posible suelo de largo plazo en curso
Hace ya bastante tiempo que hicimos la última revisión de la evolución del mercado inmobiliario en España (ver post El precio de la Vivienda en España - Suelo). En aquel post comentábamos que las caídas de la vivienda habían finalizado y que probablemente íbamos a entrar en una tendencia lateral que se dilataría durante algún tiempo. Todavía era pronto para hablar de suelo.
Hoy, muchos meses después de aquello, podemos confirmar sin lugar a dudas que el mercado bajista ha terminado. Más importante aún, se puede declarar que tenemos un incipiente suelo de mercado en formación. Y se trataría de un suelo de largo plazo, ya que actualmente acumula unos dos años de desarrollo, una base sólida sobre la que iniciar un nuevo ciclo alcista.
¿Y qué faltaría para poder afirmar que tenemos un suelo confirmado? Un vistazo al gráfico anterior nos da la respuesta. Necesitaríamos que el índice superara la resistencia de los 7.900 puntos, situada justo en los máximos del año 2014. La ruptura de la misma daría inicio a un mercado alcista de largo plazo, mientras que un fallo a la hora de atacar dicho nivel nos abocaría a un rango lateral de mucha más duración que la actual.
Un vistazo al momentum del mercado
La verdad es que el mercado de la vivienda está mostrando una gran fortaleza durante el presente año. Actualmente acumula un ascenso del +5% durante los últimos 12 meses, cosa que no se veía en España desde antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. De hecho, el último ejercicio en el que se observó una subida de tales dimensiones fue el de 2006 (que precisamente cerró con una plusvalía del +5%).
Una forma de verificar la fortaleza de la tendencia es echar un vistazo al indicador ROC (Rate Of Change). Un valor por debajo de cero se identifica con mercados débiles, mientras que un valor por encima de cero suele ser precursor de tendencias alcistas. Obviamente, este ratio no funciona en todos los casos, pero nos sirve para hacernos una idea de por dónde pueden ir los tiros durante los próximos meses.
En el gráfico anterior podemos ver la curva ROC(14) aplicada sobre el precio de la vivienda. Como vemos, llevaba por debajo de cero desde antes de 2010 y en el mes de mayo recuperó por fin niveles positivos. La línea de color rojo es la del ROC Lento (o ROC Aplanado) y, como se aprecia, aún continúa ligeramente por debajo de cero. Un cierre mensual positivo de este segundo indicador sería una señal inequívoca de compra en el mercado inmobiliario español.
¿Es momento de invertir en el mercado inmobiliario?
En vista de todo lo anterior, la pregunta que cabría hacerse es la siguiente: ¿es buen momento para iniciar compras en el mercado inmobiliario? Yo creo que sí. Pero, como he dado a entender más arriba, antes de lanzarme a comprar activos inmobiliarios necesito ver la rotura de los máximos (resistencias) de 2014. Ese evento me dará la señal de que el naciente impulso alcista va a tener continuidad a largo plazo. Por tanto, tengamos un poco de paciencia más.
A continuación, vamos a echar un vistazo al gráfico de largo plazo que muestra (completos) tanto el último ciclo alcista como el último ciclo bajista que hemos vivido en España (período 1998-2015). La subida experimentada entre 1998 y 2007 fue del +172%, mientras que la caída posterior entre 2008 y 2014 ha sido del -36%. Este año estamos viviendo el pequeño rebote del +5% del que hemos estado hablando y que, si confirmara la ruptura de resistencias, marcaría el inicio del siguiente ciclo alcista.
A la vista del gráfico, es inspirador pensar que podríamos estar ante los primeros meses de un
nuevo ciclo inmobiliario que podría desarrollarse entre 2015 y 2025 (por
decir una fecha estimada). En el caso de que se confirme la tendencia, tendremos que estar atentos para no dejar pasar esta oportunidad. Puede que no se vuelva a dar otra igual hasta dentro de 20 años...
Aparte de la compra directa de viviendas, tenemos otros activos financieros para posicionarnos en el mercado de bienes raíces. En el blog, por ejemplo, ya hemos hablado en su momento de fondos inmobiliarios, fondos REIT, ETF sobre índices REIT, valores REIT, valores SOCIMI (estos últimos en España), crowdfunding inmobiliario, etc... El abanico es bastante amplio, así que cada inversor puede elegir la opción que mejor encaje con su filosofía de inversión.
Pues nada, eso es todo por hoy. Veamos cómo se van desarrollando los acontecimientos durante los próximos meses. Será interesante descubrir si se confirma el suelo de mercado o si nos vemos envueltos en un rango lateral de largo plazo.
