EL TAMBOR DE LA BOLSA - Trading en los Mercados Financieros desde 2007

miércoles, 21 de octubre de 2015

Evolución de la Vivienda en España desde 1975

Hoy mi intención es mostraros cuál ha sido la evolución del precio de los bienes inmuebles en España desde el comienzo de la democracia hasta nuestros días. El objetivo es que este examen nos sirva para hacernos una idea de cuáles han sido los ciclos alcistas y bajistas por los que ha transitado la vivienda durante todo este período y que, de esa manera, seamos capaces de poner en contexto la actual crisis inmobiliaria en la que estamos inmersos desde el año 2007.

Evolución de la Vivienda en España en democracia


Recuerdo que hace algún tiempo, allá por el año 2005, era común oir en el mercado aquello de "la vivienda es un activo que no puede bajar nunca". Había algunas voces que hablaban de burbuja inmobiliaria, pero rápidamente eran acalladas por el status quo. Por supuesto, estas personas que se movían en contra de la masa eran las que tenían razón en aquel momento.

Del mismo modo, hoy en día la mayor parte de la población sigue hablando de que la vivienda está inmersa en un ciclo bajista y de que, si el único motivo es la inversión, no merece la pena ni acercarse a ella. Eso sí, empiezan a aparecer algunos inversores que afirman que en 2015 ya se ha visto el suelo del mercado. Quizás se estén precipitando un poco, pero lo más probable es que sean estos últimos los que acierten con la valoración de la situación actual (ver post El Precio de la Vivienda en España - ¿Suelo?).


La realidad es que no podemos tener una visión estática del mercado inmobiliario (ni de ningún otro activo financiero) y tenemos que ser conscientes de que todos ellos pasan por ciclos alcistas y bajistas. Y, como no puede ser de otra manera, tras la finalización de un ciclo bajista nace un nuevo ciclo alcista y una nueva oportunidad de rentabilizar nuestro capital.

Para ver esto de una manera más visual, simplemente tenemos que echarle un vistazo al gráfico con la evolución del precio de la vivienda en España en el período 1977-2015. En el se puede observar como una inversión de 10.000 euros en el año 1977 se habría transformado en un capital de 170.000 euros en la actualidad, un +5% anualizado.

Evolución real de la Vivienda desde 1977



Aparentemente, se trata de un activo muy rentable. La realidad es que no lo es tanto, ya que estamos pasando por alto el impacto de la inflación. Es cierto que, desde que España pasó a formar parte del euro en 1999, este ratio está muy contenido y su impacto en una inversión es bastante limitado. Sin embargo, esto no era así en la época de la peseta (donde la inflación superaba fácilmente el 10% anual) y, por tanto, es importante tenerlo en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad de un activo a largo plazo (sobre todo, si usamos datos muy anteriores a 1999).


En el gráfico anterior podemos ver la evolución del precio de la vivienda descontando el efecto de la inflación. A partir del año 1999 la curva no se ha transformado demasiado con respecto a la del gráfico anterior (como he dicho, la inflación con el euro es bastante reducida). Sin embargo, el aspecto del gráfico entre 1977 y 1998 ha cambiado radicalmente. Ahora se aprecian con mayor claridad los ciclos alcistas y bajistas del mercado inmobiliario.

Probablemente, viendo este último gráfico penséis que la inversión en vivienda ya no es algo tan rentable como parecía. En términos reales, una inversión de 10.000 euros del año 1977 se habría transformado en un capital de unos 19.000 euros en la actualidad. Estamos hablando de que, en un período de casi 40 años, el activo ni siquiera habría sido capaz de duplicarse.

Lo comentado anteriormente deja clara dos cosas.

1º) Lo importante que es descontar la inflación cuando estudiemos gráficos históricos que abarquen períodos superiores a 20 años. Obviamente, no es lo mismo hablar de 10.000 euros de hoy en día que de 10.000 euros de hace 3 décadas...

2º) En materia de inversión, nunca debemos tomar como válida la afirmación de ningún gurú: en este caso, la famosa sentencia de "el precio de la vivienda nunca puede bajar" hubiera caído por su propio peso haciendo una simple consulta de los gráficos históricos del mercado inmobiliario.

Pues nada, espero que el repaso de los últimos 40 años del precio de la vivienda os ayude a tener una visión global más precisa de este activo. Probablemente estemos a las puertas del inicio de un nuevo ciclo alcista y, por tanto, debemos tener las ideas más claras que nunca.

Saludos.

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