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sábado, 21 de abril de 2018

Vivienda: Rentabilidad del +31% en 3 años

Mucho ha cambiado la percepción del mercado inmobiliario desde la última vez que publicamos algo al respecto en el blog. En nuestro anterior post indicábamos que la vivienda continuaba desarrollando su tendencia alcista y, sin embargo, poca gente hablaba de ese tema. Hoy, un año después, la tendencia se ha acelerado y la rentabilidad positiva de los bienes inmuebles ya está en boca de todo el mundo. Es curioso cómo cambian los sentimientos en tan poco tiempo y lo que ayer era negro hoy es blanco puro. En cualquier caso, eso significa que poco a poco se va agotando la ventana de oportunidad para incorporarse al mercado inmobiliario.

Vivienda: Rentabilidad del +31% en 3 años


En nuestro último repaso a la situación, comentábamos que la vivienda continuaba con su tendencia alcista a velocidad de crucero (ver post Vivienda: Se consolida la tendencia alcista). En aquel momento (julio-2017) el índice Madrid se encontraba en los 8.400 puntos y nuestra señal de entrada  (junio-2016) acumulaba una rentabilidad del +6%. A pesar de que todavía no se hablaba demasiado de ello en los medios, la verdad es que todo hacía presagiar que las alzas no habían hecho más que comenzar. La operativa de largo plazo es mucho más fácil que la especulación a corto plazo.

Sólo han pasado 3 trimestres desde entonces, pero el escenario ha sufrido un cambio radical. En primer lugar, ahora todos los medios hablan de las importantes subidas alcanzadas por los bienes inmuebles en los últimos años. Y, en segundo lugar, la tendencia alcista se ha acelerado y ahora su pendiente es mucho más acusada. El índice Madrid se ha disparado hasta los 9.700 puntos y eso se traduce en una plusvalía del +22% para nuestra señal de entrada (7.900 puntos). No está nada mal para una operación que acaba de cumplir los 22 meses de vida.


En el gráfico se aprecia como la estructura del precio ha cambiado totalmente. Antes veíamos una curva con movimientos lentos y apariencia bajista, pero ahora ya no se puede esconder que nos encontramos ante una tendencia alcista (muy alcista). La última señal de entrada la tuvimos hace tan sólo dos meses con el breakout del nivel 9.100 puntos.

Desde los mínimos de diciembre-2014 (7.400 puntos), la subida total ha sido del +31%. Y la realidad es mucho mejor: la rentabilidad Total Return (incluyendo los ingresos por alquiler) ha sumado un espectacular +61% en estos tres años y medio de ascensos. Ya se nos van escapando las oportunidades para subirnos al tren alcista, probablemente 2018 sea el último año para tomar posiciones a tiempo...

Vivienda: Renta un +9,5% anualizado a largo plazo


Así como el año pasado todavía había gente que mostraba sus dudas acerca de que la crisis inmobiliaria hubiese acabado, este año ya sólo encontramos defensores de la inversión en bienes inmuebles. Los tiempos han vuelto a cambiar y ya estamos plenamente inmersos en el ciclo alcista iniciado en 2015.

Sin embargo, a pesar del período bajista 2007-2015, los resultados han sido más que notables durante estos últimos 20 años. Desde 2000, la plusvalía Total Return acumulada (incluyendo ingresos por alquiler) ha sido de un +417%. Dicho de otro modo, la rentabilidad anualizada de la Vivienda ha sido de un más que notable +9,5% desde 2000. Y eso que hemos estado oyendo hablar de la crisis durante años...


Si no tienes claro si un +9,5% anualizado es mucho o poco, vamos a echarle un vistazo a la Bolsa. Desde 2000, el Ibex Total Return (que incluye ingresos por dividendos) ha subido un +76% o, lo que es lo mismo, ha alcanzado una rentabilidad del +3,1% anualizado. Por tanto, estamos hablando de que la vivienda ha conseguido 6,4 puntos favorables de diferencia cada ejercicio durante los últimos 20 años.

Si hubiésemos invertido 100.000 euros en 2000, hoy en día tendríamos 176.000 euros si nos hubiésemos posicionado en Bolsa o dispondríamos de 517.000 euros si hubiésemos comprado Bienes Inmuebles. ¿Realmente ha sido tan grave la crisis inmobiliaria o es que ha habido muchos inversores que se han aprovechado del miedo de la gente de a pie? Por desgracia, esto no es la primera vez que pasa, ya hemos hablado aquí de las crisis inmobiliarias recurrentes.

Pues nada, eso es todo (que no es poco) por ahora. La verdad es que la vivienda está empezando a subir a ritmo de doble dígito anual y, por tanto, eso significa que ya hemos entrado en la fase intermedia del ciclo alcista. Todavía quedan oportunidades de inversión, pero lo más probable es que vayan desapareciendo de aquí al final del ejercicio...

Saludos.

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