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sábado, 5 de abril de 2014

¿Qué son las sociedades REIT y SOCIMI?

Las sociedades REIT (Real Estate Investment Trust) son empresas que se dedican a invertir en el mercado inmobiliario y que, al mismo tiempo, cotizan en Bolsa. Posicionarnos en ellas nos puede servir para diversificar aún más la composición de nuestra cartera de inversión.

Una REIT es una sociedad que se dedica al negocio de compra de propiedades para la obtención de beneficios a través de su posterior venta o de su arrendamiento. Hay sociedades de este tipo que se dedican a la inversión en viviendas o en locales comerciales, otras que operan con oficinas para empresas, e incluso algunas se dedican al negocio de las grandes superficies. Por ejemplo, en Inglaterra tenemos a una REIT muy famosa llamada British Land Company.



¿Cuál es la diferencia entre estas sociedades y una empresa estándar del sector inmobiliario que cotiza en bolsa? ¿Aportan algún valor añadido con respecto a ellas?

1º) Una empresa inmobiliaria estándar, normalmente, se dedica a la gestión inmobiliaria, es decir, funciona únicamente como intermediaria entre compradores y vendedores o entre arrendadores y arrendatarios. Sus beneficios provienen de la aplicación de comisiones sobre dichas transacciones.

2º) En cambio, las sociedades REIT funcionan del mismo modo que lo haría un inversor privado en bienes inmuebles: es decir, se dedican a buscar propiedades, a comprarlas a un precio bajo y después a obtener beneficios mediante su venta o, sobre todo, mediante su arrendamiento.

Por tanto, si queremos operar como un inversor inmobiliario, pero consideramos que aún no tenemos la cualificación suficiente como dedicarnos a la compra directa de bienes inmuebles, una solución alternativa podría ser la adquisición de participaciones de una REIT y dejar que sean ellos los que se ocupen de la compra/venta de propiedades para nosotros. La ventaja es que así estaremos contando con la experiencia y la capacitación de los profesionales que se encuentren en dicha sociedad.  

Por contra, la desventaja es que, de este modo, no podremos aprovecharnos del apalancamiento financiero. Es decir, si decidimos comprar, de forma particular, una propiedad valorada en 100.000 euros probablemente podamos hacernos con ella con un desembolso de efectivo en torno a 10.000 euros (con lo cual estaríamos disfrutando de un apalancamiento de 10 veces). En cambio, si decidimos invertir esos 10.000 euros de cash en acciones de la REIT, entonces sólo estaremos "comprando" un trozo de propiedad valorado en 10.000 euros, de manera que no disfrutaremos de ningún apalancamiento.



En el primer caso, si el mercado inmobiliario subiese un 10% en un año, entonces nuestra propiedad subiría desde 100.000 euros hasta 110.000 euros, con lo que habríamos obtenido una ganancia de 10.000 euros partiendo de un capital de sólo 10.000 euros (es decir, una rentabilidad del 100% de nuestra inversión). En el segundo caso, en cambio, nuestras acciones REIT subirían desde 10.000 euros hasta 11.000 euros, con lo que sólo habríamos obtenido una rentabilidad del 10% de lo invertido. Así que si decidimos entrar en el mercado inmobiliario a través de sociedades REIT deberemos ser conscientes de esta particularidad.

El paradigma español

Centrándonos en España, hay que decir que este año (2014) han comenzado a cotizar en bolsa unas sociedades parecidas a las REIT: se trata de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). El negocio de estas empresas es muy parecido al de las REIT: la inversión en propiedades para obtener rentabilidad a través de su venta o de su arrendamiento.

 

Desgraciadamente, a día de hoy sólo tenemos una sociedad de este tipo cotizando en el mercado continuo (aunque en un futuro próximo se esperan más ofertas públicas de venta). Se trata del Grupo Lar. A continuación indicamos cuál es la estrategia de este grupo, según el punto de vista de sus propios responsables

"El objetivo es alcanzar una rentabilidad anual del 12% a través de la inversión en oficinas en Madrid y Barcelona, centros comerciales, inmuebles industriales y residenciales. Una vez levantada la financiación, la hoja de ruta contempla un calendario para la compra de activos que durará entre 18 meses y dos años. Ya se han iniciado contactos con diferentes fuentes como Sareb, entidades financieras, compañías industriales que quieren deshacerse de activos y particulares que ahora empiezan a ver movimientos y les apetece vender."

Como vemos, se trata de objetivos muy similares a los comentados más arriba para las REIT. De ahí que se comente que las SOCIMI son las REIT españolas (a pesar de que haya algunas pequeñas diferencias entre unas y otras).



En resumen, si estamos interesados en introducirnos en el mundo de la inversión inmobiliaria, pero consideramos que no tenemos la habilidad (o el tiempo) para hacerlo por nuestra cuenta, una opción interesante será hacerlo a través de una REIT o de una SOCIMI (siempre y cuando no nos importe perder el efecto apalancamiento de la inversión).

Pues nada, esperamos haber aclarado, en la medida de lo posible, en qué consiste el funcionamiento de una REIT (o de una SOCIMI). De todas formas, no dudéis en preguntarnos todos los interrogantes que os queden al respecto.

Saludos.

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