EL TAMBOR DE LA BOLSA - Trading en los Mercados Financieros desde 2007

sábado, 12 de diciembre de 2015

Las 3 Crisis Inmobiliarias recientes en España

Hace algunos años era muy común oir aquella frase de "el precio de la vivienda nunca puede bajar". Por desgracia, en 2008 estalló la burbuja inmobiliaria y aquella afirmación quedó enterrada para siempre. Sin embargo, un vistazo a los gráficos históricos del precio de la vivienda hubiera puesto de manifiesto, de forma sencilla, que la actual no es la primera crisis inmobiliaria que hemos sufrido en España.

Hace algún tiempo, en un artículo anterior, ya estuvimos haciendo un repaso de cuál había sido la evolución del mercado inmobiliario durante los últimos 40 años (ver post Evolución de la Vivienda en España desde 1975). Ahí os mostraba tanto los gráficos nominales (sin tener en cuenta la inflación) como los gráficos reales del precio (descontando el efecto de la inflación). Hoy veremos que en esos gráficos se puede apreciar claramente la existencia de 3 crisis inmobiliarias en la historia reciente de nuestro país.

Las 3 Crisis Inmobiliarias recientes en España


El hecho de incluir el concepto de inflación tiene un efecto crucial. El gráfico en el que se muestra la curva con los precios reales de vivienda nos permite ver claramente cuáles han sido las tendencias alcistas y bajistas que han gobernado el mercado inmobiliario desde 1977. Esto es importante a la hora de hacer un análisis fidedigno de lo que ha ocurrido durante todo este tiempo.



En el gráfico anterior se aprecia claramente cuáles han sido las 3 crisis inmobiliarias que hemos vivido en España desde que arrancó la democracia. La verdad es que resulta curioso observar como aquí se muestran nítidamente los movimientos del mercado ya que, en el caso de no descontar la inflación, las tendencias reales de la vivienda quedan semiocultas por el precio del dinero.

1º) Crisis 1980-1985: La primera crisis inmobiliaria de la democracia tardó poco en llegar (sólo 5 años después de 1975). La duración total de la misma fue de 5 años y la caída sufrida por los inmuebles durante dicho período llegó a alcanzar el -30%. Una cifra nada despreciable para una población en aquella época poco acostumbrada a especular con viviendas.

2º) Boom 1985-1992: Tras el final de la crisis, llegó el ingreso de España en la Unión Europea (1986), catalizador que sirvió para desencadenar una enorme burbuja especulativa en el mercado inmobiliario. La subida en los 7 años que median entre 1985 y 1992 fue de un +134%. Se trata de una rentabilidad espectacular, ya que estamos hablando de un +12% anualizado (una vez descontada ya la inflación).

3º) Crisis 1992-1998: La segunda crisis tuvo su inicio en 1992, tras la enorme burbuja especulativa anterior. La caída duró 6 años y alcanzó un total de -21%, un valor algo más suave que el de la crisis de 1980. Aunque la era pre-internet queda un poco lejos, los inversores más veteranos recordarán con claridad los movimientos de aquella época.


4º) Boom 1998-2007: Como siempre ocurre, tras la finalización de una crisis vino el boom posterior. En esta ocasión la burbuja especulativa tuvo como catalizador la entrada de España en el euro (1999). Los tipos bajos del BCE ayudaron a que este boom tuviese una larguísima duración de 9 años y alcanzara una subida total del +98%. Estamos hablando de un +7% anualizado (un ascenso notable, aunque bastante más moderado que el del boom anterior).

5º) Crisis 2007-2015: Por desgracia, cada boom también viene acompañado de su correspondiente crisis. En el año 2007 se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria. Desde entonces, en estos 8 años hemos sufrido una caída continuada del -40%, un desplome superior al de las dos crisis anteriores (aunque hay que tener en cuenta que la duración de la misma también ha sido superior).

6º) Boom 2015-20??: Aunque esto ya es aventurarse un poco, tanto los indicadores macroeconómicos como técnicos parecen indicar que 2015 ha sido el año del fin de la crisis. Si esto es así podríamos estar ante el inicio de una nueva tendencia alcista de varios años de duración en el mercado inmobiliario. Por supuesto, esta previsión hay que cogerla con pinzas ya que aún está pendiente de confirmación...


Como vemos, el mercado inmobiliario (y el resto de los activos, en realidad) pasa continuamente por ciclos alcistas y bajistas, que se suceden unos a otros de forma repetitiva. Por tanto, podemos tener la seguridad de que, tras una gran subida de los precios, va a venir un pinchazo de la burbuja. Y del mismo modo, tras una gran bajada de los inmuebles, podemos tener la seguridad de que se iniciará un nuevo boom.

Conclusiones sobre la historia de la Vivienda


Tras todos los gráficos presentados en el post, creo que nos debe quedar claro el concepto de que es algo normal sufrir ciclos periódicos de descensos en el mercado inmobiliario. De hecho, en los últimos 38 años (desde 1977) hemos vivido un total de 19 años bajistas: es decir, aunque no queramos reconocerlo, los precios de las viviendas han estado cayendo durante la mitad del tiempo consumido.


Teniendo en cuenta esta conclusión, es importante que seamos capaces de mantener una opinión con criterio propio, sin dejarnos influenciar por las noticias publicadas en los diarios económicos (y mucho menos por las de los periódicos generalistas). En el año 2007 era ridículo estar de acuerdo con aquella afirmación tan extendida de que "el precio de los pisos no puede caer nunca". Y, del mismo modo, actualmente no podemos pensar que los inmuebles van a seguir cayendo durante muchos años: el suelo de la actual caída se va a alcanzar más bien pronto que tarde...

La verdad es que, como en el resto de tipos de mercados financieros, dejarse llevar por el criterio del rebaño no es el mejor camino hacia una rentabilidad consistente. Si no trabajamos nuestra psicología diariamente y nos dejamos llevar por la inercia, lo más probable es que acabemos comprando cerca de los máximos y vendiendo cerca de los mínimos. Ya sé que puede parecer injusto, pero la realidad es esa: el 95% de los inversores no son capaces de ganar dinero a largo plazo (y así seguirá siendo siempre).


Así pues, espero que lo comentado en el post os sirva para abriros los ojos sobre el mercado inmobiliario (si no érais conscientes ya de estos temas). Y lo mejor de todo es que las conclusiones pueden ser extrapoladas a cualquiera de los activos con los que os guste trabajar. Nunca deis por supuesto que algo es tan valioso como para que no pueda caer y tampoco penséis que una crisis va a durar indefinidamente.

Finalmente, como curiosidad, os dejo un enlace a un vídeo de PwC en el que se hace referencia a un informe donde se comenta que las perspectivas de la inversión inmobiliaria en Europa y en España (especialmente en las ciudades de Madrid y Barcelona) son positivas para el año 2015.


Pues nada, eso es todo por hoy. Ojalá lo comentado sirva para que en el futuro podáis mejorar vuestras estrategias de inversión (que es de lo que se trata, en definitiva). Ya sabéis que si tenéis alguna duda la podéis dejar aquí abajo en los comentarios y trataré de contestarla lo antes posible.

Saludos.

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