Vivienda: Se consolida la tendencia alcista
En el último repaso que hicimos sobre la Vivienda en España, hace ya aproximadamente un año, confirmamos que ya se había iniciado una nueva tendencia alcista (ver post Vivienda - Ya tenemos nuevo Ciclo alcista). En aquel momento se produjo la ruptura de la resistencia clave y apareció en el mercado una clara señal de entrada. La operación era óptima, ya que sólo habíamos recorrido un 7% desde los mínimos históricos del anterior ciclo bajista y el objetivo primario previsto se encontraba en torno al 40% de beneficios. Una ecuación rentabilidad/riesgo (inicial) de 6:1 no se ve todos los días en el mercado inmobiliario.
Recordemos que la señal de entrada se produjo en el nivel 7.900 puntos del índice de Bienes Inmuebles. El punto de ruptura se produjo en 7.840 puntos, pero no siempre se puede comprar en el momento ideal y esta vez avisamos 60 puntos más arriba. Tras nuestra entrada, el precio subió ligeramente durante los primeros meses y luego se quedó estabilizado en torno al nivel 8.000 puntos. De hecho, no hemos sido capaces de dejar atrás ese nivel psicológico hasta bien entrado el presente año. Tengamos en cuenta que no se trata de un mercado especulativo (ni apalancado) y, por tanto, hemos de armarnos de paciencia para ir viendo cómo crece nuestra inversión.
En el gráfico anterior se puede apreciar como, a partir del mes de abril del presente año, se ha vuelto a relanzar el mercado de la vivienda residencial en España. Actualmente el índice se ha disparado hasta el nivel 8.400 y eso supone ya una revaloración del +4% en lo que va de 2017. Por lo que respecta a los últimos 12 meses, la rentabilidad acumulada se va hasta el +6%. Si incluimos los ingresos por arrendamiento, la plusvalía total durante el último año móvil sería de un espectacular +12%. En estos momentos tenemos pocos mercados financieros que produzcan rentabilidades de doble dígito, así que no subestimemos estos resultados.
Vivienda: Renta un +8% anualizado a largo plazo
Si integramos los resultados de estos 12 meses en el ciclo inmobiliario de largo plazo, podremos hacernos una idea más precisa de cuál es la rentabilidad que podemos esperar de este tipo de inversión. Desde el año 2000, la plusvalía acumulada por la vivienda es de un +81% (un +3,3% anualizado). Sin embargo, si incorporamos los beneficios del arrendamiento podemos observar que el rendimiento acumulado durante ese período se dispara hasta el +326%. Por tanto, estamos hablando de unos activos que han rentado un +8,3% anualizado en el ciclo 2000-2017. Frente a esto, el Ibex Total Return (que incluye dividendos) sólo ha sido capaz de alcanzar un +2,9% anualizado. Ahora ya os toca a vosotros mismos decidir cuál es la ubicación más óptima para vuestro patrimonio...
La verdad es que puede resultar un poco sorprendente oir que la vivienda produce un +8% de rentabilidad anual teniendo en cuenta la durísima crisis inmobiliaria que hemos vivido en el período 2008-2016. Pero las estadísticas no engañan y nos dicen precisamente eso. A pesar de los ríos de tinta que han corrido sobre la explosión de la burbuja inmobiliaria, este tipo de inversión se ha mostrado muy consistente. Aunque es cierto que el precio de venta de los inmuebles cayó un -39% durante los 8 años de crisis, la realidad es que la rentabilidad Total Return (incluyendo el arrendamiento) de la vivienda ha subido un +326% durante estos últimos 17 años. Tendremos, por tanto, que revisar nuestras percepciones sobre las inversiones financieras.
Pues nada, eso es todo por ahora. Volveremos a analizar la evolución del mercado inmobilario dentro de algunos meses. Todo apunta a que seguiremos subiendo a un ritmo del +5% anual.
Saludos.
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