¿Invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa? (y 2)

Hace algunas semanas comenzamos a examinar una comparativa entre la inversión en bienes inmuebles y la inversión en bolsa (en España). La idea era tratar de determinar dónde sería más recomendable ubicar nuestro capital, tanto en términos de rentabilidad como de volatilidad. Para ello, la propuesta del blog era partir del estudio de la evolución histórica de dichos activos durante los últimos 20 años.

En la primera parte del post estuvimos revisando los ciclos de largo plazo y de medio plazo (ver post Invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa - 1). Hoy examinaremos el ciclo de corto plazo del mercado inmobiliario. Y, para cerrar el estudio, comentaremos cuál ha sido el comportamiento del drawdown tanto para los inmuebles como para la bolsa. Vamos con ello.

¿Invertir en Vivienda fue mejor a corto plazo?

A continuación, vamos a echarle un vistazo al gráfico de corto plazo, que cubre el último ciclo de 5 años (2010-2015). La idea, por supuesto, es confirmar lo visto en los gráficos de mayor plazo y, adicionalmente, tratar de descubrir si se está produciendo algún cambio en las megatendencias financieras de los activos. Esto último es lo más difícil de detectar pero, como compensación, es lo que más dinero puede aportar a nuestra cuenta de inversión de cara al futuro.

Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (2010-2015)

De nuevo, en la imagen se muestran los 3 mercados (junto con el IPC) que estamos revisando a lo largo del artículo. La minusvalía global del Ibex durante estos 5 años ha sido del -10%, mientras que la de los Inmuebles se ha disparado hasta el -24%. Por otra parte, la rentabilidad global de los Bonos fue del +21% mientras que la subida del IPC se quedó en un bajísimo +6%.

Si traducimos los datos anteriores a rendimientos anualizados nos queda lo siguiente: el mercado de Bonos obtuvo un +3% mientras que la inflación se quedó en un +1%, la Bolsa cierra con una minusvalía del -2% y el mercado de Propiedades con una durísima caída del -6%. Como vemos, ni el Ibex ni los Bienes Raíces han sido capaces de superar a la inflación en este ciclo de corto plazo.

Las resultados que se pueden extraer de este gráfico son significativos. En los últimos 5 años hubiese sido mucho mejor invertir en Bolsa que invertir en Inmuebles (-2% frente a -6% anualizado). Aunque tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, la Bolsa sufrió una caída mucho más profunda que la Vivienda, la realidad es que ha sido capaz de recuperarse con mayor rapidez. Lo peor es que la inversión en Bonos también hubiese sido más rentable que invertir en Propiedades (+3% frente a -6% anualizado).

Por tanto, la conclusión sigue siendo similar a la obtenida en los ciclos superiores a 10 y a 20 años: invertir en Bolsa sigue siendo mejor que invertir en Bienes Raíces. Y en esta ocasión (al igual que ocurría en el gráfico de medio plazo) la inversión en Bonos también ha superado a la inversión bursátil. Este hecho viene a certificar que nunca es mala idea tener una parte de nuestra cartera posicionada en activos de renta fija, sobre todo durante épocas de vacas flacas (como ha sido la vivida durante la crisis inmobiliaria).

Un vistazo al Drawdown en Inmuebles y Bolsa

La verdad es que el estudio de los 3 gráficos anteriores no deja mucho lugar a dudas. En todos ellos, el comportamiento de la inversión en Bolsa ha sido muy superior a la inversión en Inmuebles. Incluso la inversión en Bonos hubiese sido una mejor elección que la inversión en Propiedades. Así que queda claro que, si vamos a especular en Vivienda, tendremos que hacerlo con un sistema mucho más sofisticado que un simple Buy&Hold. Afortunadamente, tenemos otras alternativas.

Tip: Si quieres, aquí puedes examinar algunas estrategias de inversión inmobiliaria.

Junto a la rentabilidad obtenida por cada uno de los activos examinados, me gustaría echar con vosotros un vistazo al drawdown de estas inversiones. En muchas ocasiones, a la hora de elegir el destino de nuestro capital, únicamente nos fijamos en la rentabilidad esperada. Sin embargo, también es muy importante tener en cuenta el drawdown esperado para el activo, ya que un valor más reducido del mismo se traducirá en noches de sueño más tranquilas. ¿Quién no estaría dispuesto a reducir un par de puntos la rentabilidad anualizada a cambio de disminuir 10 puntos el drawdown de la inversión?

A continuación, paso a detallar brevemente cuáles son las conclusiones que se pueden extraer, con referencia al drawdown, de cada uno de los plazos tratados.

- Ciclo 20 años (1995-2015): Mirando a los gráficos anteriores, se puede apreciar que en el ciclo de 20 años el drawdown de los Inmuebles fue del -36%. En cambio, el drawdown del Ibex fue del -50% y el de los Bonos del 0%. En cualquier caso, con referencia a la Bolsa o a las Propiedades, estamos hablando de valores muy elevados y difíciles de soportar para una cuenta de inversión promedio.

- Ciclo 10 años (2005-2015): En cuanto al ciclo de 10 años, la verdad es que la foto no cambia demasiado. El drawdown de los Bienes Raíces se sitúa en el -36%, mientras que el de la Bolsa se quedó en un -45%. Junto a ellos, el drawdown de los Bonos fue del 0%. Al igual que en el caso anterior, seguimos hablando de porcentajes muy altos para una década de inversión.

- Ciclo 5 años (2010-2015):  Por lo que respecta al ciclo de más corto plazo de 5 años, aquí la cosa sigue en la misma línea. En esta ocasión el drawdown de los Inmuebles se reduce hasta el -28% y el de la Bolsa se situá en el -31%. Por otra parte, el drawdown de los Bonos vuelve a estar en 0%. A más corto plazo, por tanto, podemos ver que la caída de la Vivienda desde máximos sigue siendo menor que la del Ibex.

En cualquier caso, creo que queda clara la idea. En todos los plazos la lectura es la misma: invertir en Inmuebles va a traer a nuestra cuenta un drawdown más controlado que invertir en Bolsa. Eso sí, como contrapartida vamos a obtener una rentabilidad menor. Por ejemplo, a 20 años el drawdown se reduciría desde -50% hasta -36% pero a costa de disminuir nuestra rentabilidad anualizada desde +6% hasta +3%. A partir de aquí será una cuestión muy personal de cada trader decidir cuál de los dos parámetros debe tener mayor prioridad en la distribución de su cartera de inversión.

Conclusiones para invertir en Inmuebles

Después de todo lo comentado a lo largo del estudio, los resultados se pueden resumir en unas pocas palabras relevantes. En general, a largo plazo la rentabilidad anualizada de los Inmuebles va a ser menor que la de la Bolsa. Como compensación, al menos se puede afirmar que el drawdown del mercado inmobiliario se muestra más moderado que el del mercado bursátil.

Por tanto, a la vista de dicha información, ¿qué es lo más conveniente? ¿invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa? La verdad es que la respuesta no es única. Si somos inversores agresivos y buscamos la máxima rentabilidad, deberíamos posicionarnos en Bolsa. Si, por contra, somos más conservadores y queremos correr menos riesgos, lo ideal sería seleccionar los Inmuebles.

Obviamente, lo mencionado anteriormente son los dos extremos de un amplio espectro. Si no nos consideramos ni demasiado agresivos ni demasiado conservadores, entonces podríamos elegir la ponderación más adecuada de ambos activos en nuestra cartera de inversión. Quizás nos sintamos cómodos con un 80% en Bolsa y un 20% en Inmuebles o, al revés, con un 20% en Bolsa y un 80% en Propiedades. El abanico de posibilidades es inmenso y nosotros mismos seremos los más indicados para ir afinando la distribución de nuestros activos.

Tip: Si quieres, aquí puedes echar un vistazo a los activos de trading con los que opero.

Llegados a este punto, quiero recalcar que aquí estamos comparando un Buy&Hold sobre la Bolsa con un Buy&Hold sobre los Inmuebles. Por supuesto, al igual que hay sistemas de trading específicos para el mercado bursátil, también existen estrategias de inversión orientadas al mercado inmobiliario. Si las aplicamos bien, lo más normal es que dichas estrategias nos permitan superar ampliamente la rentabilidad anualizada de la Vivienda en las últimas dos décadas (+3%). Os animo a que echéis un vistazo a las que ya hemos presentado en el blog.



Hemos de tener en cuenta que existen muchos más tipos de inversiones financieras. En el artículo hemos hablado de 3 de ellas de gran importancia: Bolsa, Inmuebles y Bonos. Sin embargo, existen otras muchas y en una cartera bien diversificada deberíamos incluir el máximo número posible de ellas. Después ya podremos ir jugando con la ponderación de cada activo para ir adaptando la cartera a nuestra filosofía de inversión.

Finalmente, no quiero terminar el post sin antes dejaros un enlace a un vídeo (de sólo 10 minutos) donde el experto inversor inmobiliario Juan Haro nos habla de Las 7 claves para empezar a invertir en Inmuebles. Si os interesa este mercado, aquí podéis tener el punto de partida para ir creando vuestra propia cartera inmobiliaria.



Pues nada, eso es todo lo que quería comentaros con respecto a este tema. Espero que os sirva de ayuda a la hora de decidir si queréis invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa. En cualquier caso, al menos os valdrá para aprender algo más sobre estos tipos de inversiones...

Saludos.