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sábado, 14 de noviembre de 2015

Vivienda: Suelo de largo plazo en formación

Los movimientos de los gráficos del mercado inmobiliario español durante los últimos meses no dejan lugar a dudas: tenemos una figura de suelo de largo plazo en formación. Pero cuidado, en formación significa que aún no está confirmada. Para despejar todas las dudas necesitaríamos ver al precio superar las resistencias claves para la tendencia de fondo.

Vivienda: Posible suelo de largo plazo en curso



Hace ya bastante tiempo que hicimos la última revisión de la evolución del mercado inmobiliario en España (ver post El precio de la Vivienda en España - Suelo). En aquel post comentábamos que las caídas de la vivienda habían finalizado y que probablemente íbamos a entrar en una tendencia lateral que se dilataría durante algún tiempo. Todavía era pronto para hablar de suelo.

Hoy, muchos meses después de aquello, podemos confirmar sin lugar a dudas que el mercado bajista ha terminado. Más importante aún, se puede declarar que tenemos un incipiente suelo de mercado en formación. Y se trataría de un suelo de largo plazo, ya que actualmente acumula unos dos años de desarrollo, una base sólida sobre la que iniciar un nuevo ciclo alcista.


¿Y qué faltaría para poder afirmar que tenemos un suelo confirmado? Un vistazo al gráfico anterior nos da la respuesta. Necesitaríamos que el índice superara la resistencia de los 7.900 puntos, situada justo en los máximos del año 2014. La ruptura de la misma daría inicio a un mercado alcista de largo plazo, mientras que un fallo a la hora de atacar dicho nivel nos abocaría a un rango lateral de mucha más duración que la actual.

Un vistazo al momentum del mercado


La verdad es que el mercado de la vivienda está mostrando una gran fortaleza durante el presente año. Actualmente acumula un ascenso del +5% durante los últimos 12 meses, cosa que no se veía en España desde antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. De hecho, el último ejercicio en el que se observó una subida de tales dimensiones fue el de 2006 (que precisamente cerró con una plusvalía del +5%).

Una forma de verificar la fortaleza de la tendencia es echar un vistazo al indicador ROC (Rate Of Change). Un valor por debajo de cero se identifica con mercados débiles, mientras que un valor por encima de cero suele ser precursor de tendencias alcistas. Obviamente, este ratio no funciona en todos los casos, pero nos sirve para hacernos una idea de por dónde pueden ir los tiros durante los próximos meses. 


En el gráfico anterior podemos ver la curva ROC(14) aplicada sobre el precio de la vivienda. Como vemos, llevaba por debajo de cero desde antes de 2010 y en el mes de mayo recuperó por fin niveles positivos. La línea de color rojo es la del ROC Lento (o ROC Aplanado) y, como se aprecia, aún continúa ligeramente por debajo de cero. Un cierre mensual positivo de este segundo indicador sería una señal inequívoca de compra en el mercado inmobiliario español.

¿Es momento de invertir en el mercado inmobiliario?


En vista de todo lo anterior, la pregunta que cabría hacerse es la siguiente: ¿es buen momento para iniciar compras en el mercado inmobiliario? Yo creo que sí. Pero, como he dado a entender más arriba, antes de lanzarme a comprar activos inmobiliarios necesito ver la rotura de los máximos (resistencias) de 2014. Ese evento me dará la señal de que el naciente impulso alcista va a tener continuidad a largo plazo. Por tanto, tengamos un poco de paciencia más.

A continuación, vamos a echar un vistazo al gráfico de largo plazo que muestra (completos) tanto el último ciclo alcista como el último ciclo bajista que hemos vivido en España (período 1998-2015). La subida experimentada entre 1998 y 2007 fue del +172%, mientras que la caída posterior entre 2008 y 2014 ha sido del -36%. Este año estamos viviendo el pequeño rebote del +5% del que hemos estado hablando y que, si confirmara la ruptura de resistencias, marcaría el inicio del siguiente ciclo alcista.


A la vista del gráfico, es inspirador pensar que podríamos estar ante los primeros meses de un nuevo ciclo inmobiliario que podría desarrollarse entre 2015 y 2025 (por decir una fecha estimada). En el caso de que se confirme la tendencia, tendremos que estar atentos para no dejar pasar esta oportunidad. Puede que no se vuelva a dar otra igual hasta dentro de 20 años...

Aparte de la compra directa de viviendas, tenemos otros activos financieros para posicionarnos en el mercado de bienes raíces. En el blog, por ejemplo, ya hemos hablado en su momento de fondos inmobiliarios, fondos REIT, ETF sobre índices REIT, valores REIT, valores SOCIMI (estos últimos en España), crowdfunding inmobiliario, etc... El abanico es bastante amplio, así que cada inversor puede elegir la opción que mejor encaje con su filosofía de inversión.

Pues nada, eso es todo por hoy. Veamos cómo se van desarrollando los acontecimientos durante los próximos meses. Será interesante descubrir si se confirma el suelo de mercado o si nos vemos envueltos en un rango lateral de largo plazo.

Saludos.

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