EL TAMBOR DE LA BOLSA - Trading en los Mercados Financieros desde 2007

sábado, 19 de diciembre de 2015

¿Invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa? (1)

Una pregunta que suele hacerse la mayoría de los inversores de a pie es la de si será más rentable invertir su capital en Bienes Inmuebles o en Bolsa. Obviamente, no puedo deciros lo que ocurrirá en el futuro pero sí que podemos echar un vistazo a cuáles han sido los resultados históricos a este respecto. Atentos, porque a lo mejor podéis extraer alguna conclusión que os sea de utilidad para vuestra cartera de inversión.

¿Invertir en Propiedades o invertir en Bolsa?


En el blog ya hemos hablado en repetidas ocasiones sobre la evolución histórica del mercado inmobiliario (y, por supuesto, del mercado de acciones). Pero, sin embargo, hasta ahora no había dedicado ningún post a ver una comparativa entre la rentabilidad de los Inmuebles y la rentabilidad de la Bolsa. No os preocupéis, hoy intentaré arrojar algo más de luz sobre este punto.

¿Qué es mejor? ¿Invertir en Bienes Raíces o invertir en Bolsa? Seguro que muchos de los que estáis leyendo esto os lo habéis preguntado alguna vez. La respuesta no es sencilla. Obviamente, antes de la crisis inmobiliaria de 2008 lo mejor hubiese sido invertir en Vivienda. Sin embargo, desde entonces el mercado ha sufrido un giro radical y estos últimos años lo mejor hubiera sido invertir en Bolsa. Pero, ¿qué pasa si ampliamos el zoom y vemos cómo se han comportado históricamente estos dos tipos de inversiones financieras?

¿Qué es mejor, invertir en Inmuebles o invertir en Bolsa?

Desde mi punto de vista, antes de hacer afirmaciones concluyentes sobre cualquier asunto, es imprescindible haber analizado un período de tiempo lo suficientemente amplio. Recientemente he leído varios artículos en los que se emplean titulares extraídos de análisis realizados únicamente sobre los últimos 5 años, tanto sobre el mercado inmobiliario como sobre el mercado bursátil. ¿Vosotros realmente estaríais dispuestos a poner en práctica una estrategia de inversión en función de un histórico tan corto?

¿Qué mercado ha sido más rentable a largo plazo?


¿Qué mercado ha sido más rentable? Para tratar de dar respuesta a dicha cuestión, lo primero que vamos a hacer es examinar el último ciclo completo de 20 años en España. Lo ocurrido en el período 1995-2015 va a ser muy representativo de lo que podríamos esperar si hoy mismo posicionáramos nuestro capital en una inversión u otra. Ya sabéis que los ciclos económicos son repetitivos.

Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (1995-2015)


En la imagen anterior tenemos dibujadas la curvas a 20 años tanto del índice Ibex (rojo) como del mercado inmobiliario (azul) en España. Adicionalmente, para tener más activos con los que comparar, también he incluido los datos del IPC (naranja) y la curva con la rentabilidad del Bono a 10 años español (verde). Del análisis de este gráfico no es difícil extraer conclusiones.

Las rentabilidades nominales de las curvas anteriores son las siguientes. El índice Ibex acumuló en el ciclo 1995-2015 un rendimiento del +238% (un +6% anualizado), los Inmuebles una plusvalía del +91% (un +3% anualizado), los Bonos un +136% (un +4% anualizado) y el IPC subió un porcentaje total del +55% (un +2% anualizado). Como vemos, los tres tipos de inversión financiera al menos fueron capaces de cubrir la inflación.

Las resultados que se pueden extraer de este gráfico son muy reveladores. En los últimos 20 años hubiese sido mucho más rentable invertir en Bolsa que invertir en Propiedades (+6% frente a +3% anualizado). Salvo tras el estallido de la burbuja de internet, la curva del mercado bursátil siempre estuvo por encima de la curva del mercado inmobiliario. De hecho, incluso hubiese sido más rentable invertir en Bonos que invertir en Vivienda (+4% frente a +3% anualizado).


Por tanto, la conclusión en este caso no plantea muchas dudas. Realmente es mucho más rentable invertir en Bolsa que lanzarse a invertir en Bienes Raíces. Lo peor del análisis es que también se deduce que incluso se obtendría mayor rendimiento con la inversión en Bonos que con la inversión en Inmuebles. Obviamente, estas conclusiones son válidas siempre y cuando trabajemos con un Buy&Hold con los 3 tipos de activos. El uso de una estrategia de inversión más elaborada podría hacer que invertir en Propiedades fuera más interesante.

Otro punto importante a resaltar es (como siempre) el del drawdown. A este respecto, conviene mencionar que el drawdown a 20 años del Ibex ha sido de un temible -50%, mientras que el de los Inmuebles se ha quedado en un valor más controlado del -36%. El drawdown de los Bonos se ha quedado en 0%, ya que no ha llegado a cerrar ningún año con rentabilidad negativa. Por tanto, tengamos este detalle también en cuenta a la hora de poner nuestro capital en una cesta u otra: la volatilidad del mercado inmobiliario es bastante inferior a la del mercado bursátil.

Tip: Si quieres, aquí puedes aprender más sobre el drawdown de las tendencias.

Invertir en Bienes Raíces a medio plazo


A continuación, vamos a hacer un poco de zoom sobre el gráfico y vamos a ver cómo se han comportado los mercados anteriores en el último ciclo de 10 años (2005-2015). Como ya sabemos, aquí lo más importante es verificar si los datos siguen confirmando las conclusiones extraídas del gráfico de largo plazo a 20 años. En ocasiones, las modas y las tendencias de fondo de los diferentes activos van evolucionando con el paso del tiempo, y nosotros tenemos que estar atentos para detectar el cambio lo antes posible.

Comparativa entre Vivienda, Bolsa y Bonos en España (2005-2015)

Tal y como se aprecia en la imagen, aquí estamos mostrando el mismo elenco de activos que en el gráfico anterior. Las rentabilidades durante los pasados 10 años fueron las siguientes: el Ibex alcanzó una plusvalía del +20% mientras que los Inmuebles cayeron un total del -25%. Junto a ellos, los Bonos tuvieron un rendimiento del +46% y la inflación se quedó en un moderado +17%.

Desde un punto de vista anualizado, los resultados fueron los siguientes: los Bonos llegan hasta un +3%, la Bolsa se queda en un +1%, el IPC también en un +1% y los Bienes Raíces sufren una decepcionante minusvalía del -3%. Como vemos, en esta ocasión las Propiedades ni siquiera han sido capaces de cubrir la inflación, lo mínimo que se le puede pedir a cualquier tipo de inversión financiera.


Por tanto, la conclusión sigue siendo similar a la obtenida en el ciclo superior de 20 años: invertir en Bolsa sigue siendo mucho más rentable que invertir en Vivienda. La diferencia es que, en esta ocasión, la inversión en Bonos también ha superado a la inversión bursátil, lo que demuestra la terrible década que hemos sufrido tanto en el mercado inmobiliario español como en el Ibex (¿quién nos iba a decir en 2008 que estaba empezando una crisis financiera?). No han sido buenos años para el Buy&Hold en estos activos.

Una vez examinados los gráficos de largo plazo y de medio plazo, nos queda pendiente la revisión del ciclo de corto plazo. Pero por hoy ya hemos tenido suficiente, así que esta tarea la vamos a dejar para acometerla en un nuevo post. Adicionalmente, también veremos cómo se han comportado tanto el drawdown del Ibex como el de los Inmuebles durante los últimos 20 años. Seguro que no nos aburrimos el próximo día.

Y eso es todo por ahora. Por supuesto, estáis invitados a la segunda parte del artículo y, de hecho, espero veros por aquí en cuanto se publique. Si no podéis esperar hasta entonces, dejadme los comentarios que queráis aquí abajo y yo intentaré contestaros lo antes posible. ¡Hasta pronto!

Saludos.

2 comentarios:

Manuel León dijo...

Tienes razón al incidir en el plazo temporal es que es imprescindible el plazo temporal tanto para analizar la rentabilidad pasada, como para pensar en la futura. Y tener claro el horizonte temporal es clave para la toma de decisiones porque no es lo mismo comprar un inmueble y qué tipo de inmueble para mantenerlo 5, 10, 15 o más años que comprar acciones y qué tipo para 5, 10, 15 o más años. Lamentablemente no son muchos quienes pensamos en el plazo de la operación a priori. Más bien suele ser la operación quien escoge el tiempo de duración para muchos inversores. Muy buen artículo.

Jose Tamborero dijo...

Efectivamente, el plazo temporal es importante tanto hacia el pasado como hacia el futuro. De hecho, pasado y futuro están relacionados porque, como digo en el post, no se puede realizar una inversión en un activo a 20 años vista revisando únicamente los datos de los últimos 5 años.

A este respecto, hay un concepto que siempre me ha llamado la atención, el de Memoria de Mercado. Espero poder dedicarle un post próximamente.

Por cierto, lo peor que nos puede pasar al invertir es lo que indicas de que sea la operación (y no el inversor) quien escoja el tiempo de duración. Así no sobreviviremos a largo plazo...

Gracias por tus comentarios.

Saludos.

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