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sábado, 30 de mayo de 2015

Vivienda: Los Alquileres más rentables

Ahora que el precio del mercado inmobiliario en España parece estar haciendo suelo, es un buen momento para revisar la evolución de los alquileres más rentables de las viviendas en nuestro país. Hay que tener en cuenta que, tanto si compramos físicamente un inmueble como si invertimos en el mercado a través de REIT o SOCIMI, el rendimiento del alquiler influirá notablemente en la rentabilidad global de la inversión.

Evolución de los alquileres en España


Históricamente, desde 1990 la rentabilidad del arrendamiento en España se ha situado en torno al +4%. Sin embargo, la caída sufrida por la vivienda a raíz de la crisis inmobiliaria de 2008 ha hecho que dicho rendimiento se haya ido incrementando poco a poco. De hecho, a día de hoy, podemos encontrar multitud de ciudades con alquileres por encima de ese umbral del +4%.

Tal y como vimos hace unas semanas, el precio de la vivienda ha dado por finalizada su tendencia bajista. Actualmente parece encontrarse en un rango lateral y en busca del tan largamente esperado suelo de mercado. Por tanto, lo más probable es que estemos ante un techo en lo que respecta a rendimientos por alquiler.



A continuación, vamos a proceder a revisar la lista de las ciudades españolas con los alquileres más rentables de España. Recordemos que dicha rentabilidad hace referencia al ingreso anual bruto por alquiler con respecto al precio de venta de la vivienda. Es decir, por ejemplo, en Madrid un piso valorado en 100.000 euros podría arrendarse al +5% por un importe anual de 5.000 euros o, lo que es lo mismo, por una mensualidad en torno a 416 euros (por supuesto, hablamos de ingresos brutos).

Las ciudades más rentables de España


Tal y como se puede observar en la tabla incluida más abajo, la ciudad con el alquiler más rentable de España es Lérida, con un rendimiento bruto anual del +7%. A continuación, le siguen un gran grupo de ciudades (nada menos que 13) en donde se puede obtener una rentabilidad del +5% con el arrendamiento urbano. Aunque son muchas, en este grupo destacan capitales como Madrid, Valencia, Sevilla, Zaragoza o Málaga (esto es, los núcleos con mayor población del país).

El rendimiento promedio de las 20 ciudades mostradas en la tabla alcanza el +5% anual. Se trata de un porcentaje mejor que el que actualmente ofrece la renta fija y superior también a la plusvalía proporcionada por los dividendos de las empresas del Ibex (al menos, en estos momentos). Para poder alcanzar una plusvalía superior a dicho umbral ya tendríamos que plantearnos invertir en renta variable, con el consiguiente aumento de volatilidad asociado a dichos activos.



Obviamente, teniendo en cuenta que parecemos estar viviendo los últimos coletazos de la crisis inmobiliaria iniciada en 2008, todo parece indicar que la rentabilidad por alquiler no continuará subiendo durante los próximos años. Por tanto, este podría ser un buen momento para (si no lo hemos hecho ya) arrendar nuestra vivienda (o, si entra dentro de nuestros planes, ejecutar un alquiler con opción a compra), sobre todo si está ubicada en alguna de las ciudades mencionadas anteriormente.

Por último, puntualizar que aquí estamos hablando de rentabilidades brutas del alquiler. Por tanto, hay que tener en cuenta que a dicha plusvalía tendríamos que descontarle:

- Por un lado, los correspondientes impuestos estatales.

- Y, por otro lado, los gastos derivados del mantenimiento del inmueble (hace algún tiempo publicamos un post en el que comentábamos cómo calcular el flujo de beneficio del alquiler de una vivienda).

Para finalizar, os dejo el enlace a un vídeo de 5 minutos en el que se explica el origen de la crisis inmobiliaria de 2008 en Estados Unidos. Aunque estamos hablando de la primera economía mundial, muchos de los problemas mencionados en el resumen también se produjeron (o influyeron) en la burbuja inmobiliaria nuestro país.



Pues nada, eso es todo lo que quería comentar por hoy. Espero haberos aclarado un poco cuáles son las ciudades con los alquileres más rentables de España en este 2015.

Saludos.

2 comentarios:

Usuconsu dijo...

Buen artículo. Me gustaría saber cómo va a afectar a los alquileres los proyectos de los nuevos partidos para dificultar o paralizar los desahucios. Los propietarios de viviendas, ¿querrán alquilar, sabiendo que si el inquilino no paga, no le van a poder echar, o les va a costar años? ¿Cuánto tendrá que subir estas rentabilidades y las mensualidades a cobrar, para que ese riesgo merezca la pena? Esto me recuerda la historia de un ministro franquista que sacó una ley para que no se pudiera embargar a los militares. Al año siguiente, ningún militar pudo conseguir un préstamo de un banco.

Jose Tamborero dijo...

Hola, Usuconsu.
La verdad es que yo me estuve haciendo la misma pregunta la semana pasada: ¿cómo afectarán las nuevas políticas al mercado inmobiliario? Tendremos que estar atentos durante los próximos meses, porque una política demasiado intervencionista podría incluso afectar artificialmente al precio de los inmuebles.

Hay que tener en cuenta que hay muchos propietarios que necesitan la renta de los alquileres para vivir. Un conocido, por ejemplo, me comentaba hace unos días que estaba preocupado por sus ingresos. Le echaron de la empresa y está en el paro. Con la indemnización (y sus ahorros de toda la vida) se compró 3 viviendas y ahora intenta subsistir con esos ingresos. Si en este momento deciden penalizar a los arrendadores de segundas viviendas, su modo de vida podría no ser sostenible. No todos los propietarios son millonarios.

Pero bueno, esperemos a ver cuáles van a ser esas nuevas medidas antes de comenzar a preocuparnos...

Gracias por tus comentarios.

Saludos.

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