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jueves, 6 de febrero de 2014

¿Alquiler de Vivienda con Cashflow negativo?

Hace unas semanas, visitando inmuebles en la ciudad de Madrid (situados en el interior de la M-30) dimos con una oferta que, en primera instancia, nos pareció interesante. Sin embargo, después de hacer cuentas y cuentas llegamos a la conclusión de que había un alto riesgo de no generar flujo de caja positivo.

Ese día estuvimos viendo varios pisos con el agente inmobiliario por la zona norte de Madrid. Ninguno de los que habíamos visitado nos interesaba hasta que llegamos a uno en el que acababan de rebajar el precio solicitado hasta 89.000 euros. La operación parecía prometedora.

- Precio: 89.000 euros.
- Superficie: 60 m2 (exterior).
- Piso: 2ª planta (sin ascensor).
- Antigüedad: 1960.



Tras ver el piso, pudimos observar que se encontraba en buen estado y no estaba situado en un mal barrio. Además, según nos indicaron, el precio podía ser negociable. Le indicamos al agente que, en principio, nos podría interesar, aunque teníamos que realizar un estudio antes de confirmarle nada.

Según calculamos después, muchos pisos de características similares se estaban vendiendo por la zona a más de 130.000 euros, así que el precio ofertado ya tenía un descuento considerable. Obviamente, eso no quiere decir nada, ya que, como sabemos, los bienes inmuebles vienen de una época de alta sobrevaloración.

Posteriormente, como estamos interesados en la compra para arrendamiento, analizamos los alquileres de la zona y vimos que un piso de estas características podía ser alquilado fácilmente por 650 euros/mes (7.800 euros/año). Eso hacía que la rentabilidad bruta del alquiler, con respecto al precio de compra, fuese del +8,76% anual, bastante interesante.



Lo siguiente era ver lo que nos iba a costar la hipoteca, ya que la queríamos por el 100% del valor de la vivienda. En el banco nos ofrecieron una a 30 años a un tipo fijo del 4%, con la que la cuota nos salía por unos 425 euros/mes. Por supuesto, aquí no estamos contando los gastos adicionales de la formalización de la compra-venta, que hubiesen estado en torno a 9.000 euros.

Una vez recopilada toda esa información, nos quedaba ver si se podía obtener una rentabilidad positiva mensual o si, por contra, debíamos desechar la idea. Así que hicimos un cálculo del coste que podían tener los gastos ocasionados por el arrendamiento.

- Seguro de Impagos: 35 euros/mes.
- Comunidad: 30 euros/mes.
- Gestión de la propiedad: 60 euros/mes.
- Reparaciones y Mantenimiento: 70 euros/mes.



Esto sumaba un total de gastos de 195 euros/mes, lo que ya hacía que nuestro beneficio mensual estuviese muy ajustado. Pero aún teníamos que incorporar las tasas e impuestos a pagar por la vivienda, que se podían valorar en unos 130 euros/mes.

En resumen, nos quedaba lo siguiente:

- Ingresos por alquiler: +650 euros/mes.
- Cuota de la hipoteca: -425 euros/mes.
- Gastos por mantenimiento: -195 euros/mes.
- Impuestos y Tasas: -130 euros/mes.

Con esos datos, el Cash-Flow mensual hubiese sido de -100 euros/mes, cifra que no era, obviamente, la que estábamos buscando. Por tanto, muy a nuestro pesar (ya que la oferta nos había parecido buena a primera vista), decidimos dejarlo correr y no entrar en el inmueble. Podíamos haber intentado negociar a la baja con el dueño, pero no merecía la pena, ya que en realidad aún estábamos muy lejos del punto de equilibrio en el cashflow.



La cuestión es que, viendo operaciones como esta, podemos observar como todavía el mercado inmobiliario en España está algo caro si queremos dedicarnos a la compra para alquilar (otra cosa es que queramos especular con los beneficios entre la venta y la compra). A pesar de que la caída desde los máximos de 2007 está en torno a un 30% del valor, todavía necesitamos bajadas adicionales para que los cashflow de alquileres sean rentables.

Así que no nos va a quedar más remedio que seguir esperando un poco más, a ver si empiezan a aparecer verdaderas oportunidades. Ya veremos si la vivienda sigue cayendo o si ya hemos tocado suelo.

Saludos.

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