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jueves, 3 de julio de 2014

Arrendamiento con Opción a Compra (y 2)

Hace unas semanas estuvimos viendo cómo implementar una estrategia de arrendamiento con opción a compra sobre una propiedad (ver post Arrendamiento con Opción a Compra - 1) e hicimos hincapié en las posibles situaciones que se podían dar a la hora de cerrar la transacción.

Nos quedaron pendientes algunos temas en relación con este sistema, ya que el mercado inmobiliario puede evolucionar de maneras diferentes durante los 4 años de duración de la opción de compra, y eso tendría una importante influencia en el resultado final de nuestra operación.

En primer lugar hay que tener en cuenta que, una vez firmado el acuerdo con el comprador/arrendador, durante esos 4 años el precio de la vivienda puede subir, bajar o mantenerse. ¿Cómo nos afectaría cada una de estas alternativas si el arrendador ejecutarse la opción de compra?

Pues bien, si el precio del mercado inmobiliario bajase o se mantuviese estable durante esos 4 años, entonces saldríamos favorecidos, ya que la venta se realizaría al precio pactado inicialmente (que, obviamente, sería superior al precio de mercado de 4 años después, ya que la tendencia es bajista).

En cambio, si el precio de los inmuebles subiese durante esos 4 años, entonces el favorecido sería el arrendador/comprador, ya que la compra se ejecutaría al precio pactado inicialmente, que sería bastante inferior al precio que muestra el mercado inmobiliario 4 años después. Tenemos que asumir que puede darse esta situación, pero no debemos rasgarnos las vestiduras por ello. Aunque el arrendador ha hecho un buen negocio, nosotros también hemos salido ganando, pues nos hemos beneficiado de 4 años de alquiler con cashflow positivo y hemos vendido una vivienda que habíamos comprado con un 10%-20% de descuento. Es la típica situación Win-Win, donde ganan tanto el comprador como el vendedor.



Lo importante es quedarnos con las ventajas de este sistema de arrendamiento con opción a compra (o alquiler con opción a compra). Recordemos que son las siguientes.

1º) Nos permite comprar una vivienda con un descuento sobre el precio de mercado (10%-20%) muy inferior al que necesitan los especuladores puros.

2º) Si llega un comprador estándar y nos compra la vivienda a precio de mercado, sin más, entonces nos hacemos con unos aceptables beneficios en un corto espacio de tiempo. 

3º) Si llega un comprador/arrendador, entonces alquilamos el inmueble al precio de mercado y transferimos los gastos de mantenimiento al arrendador. De este modo, es más fácil generar una casfhflow mensual notablemente positivo.
 
4º) Si el arrendador no ejecuta la compra, nos embolsamos el importe de la prima de la opción de compra (3%-4% del precio de venta) y la vivienda queda libre para ponerla de nuevo a la venta al precio de mercado.

5º) Si el arrendador ejecuta la compra, entonces cerramos una venta con beneficios, ya que nos habíamos hecho con la propiedad con un 10%-20% de descuento. Y, aunque hemos tardado 4 años en venderla, mientras tanto hemos ido ingresando un alquiler mensual con cashflow positivo.



En realidad, si se implementa correctamente, con este sistema es muy difícil acabar perdiendo dinero. Y se trata de una estrategia mucho más segura que la compra/venta pura. En este último caso, aunque la idea es comprar una vivienda con descuento y encontrar un comprador lo antes posible, el problema es que mientras aparece dicho comprador el inmueble está vacío y nos está generando un cashflow negativo, ya que tenemos que afrontar los gastos de mantenimiento, las reparaciones y los pagos de la hipoteca.

En cambio, con la estrategia de arrendamiento con opción a compra ya sabemos que hay una gran probabilidad de que nuestra vivienda se venda dentro de 4 años por el precio pactado. Y, mientras tanto, podemos esperar tranquilamente a que llegue dicho momento, ya que mensualmente nos está generando un cashflow positivo.



Y este es el sistema en líneas generales. Obviamente, cada uno puede aplicarle las variantes o mejoras que considere oportunas, pero la idea central es esa. Por supuesto, si no se tiene mucha experiencia en bienes inmuebles, es importante que hagamos un análisis exhaustivo antes de elegir la propiedad. E incluso podemos contratar la ayuda de un agente inmobiliario para cerrar un negocio de este tipo, si lo consideramos necesario.

Pues nada, esperamos que la estrategia comentada os sirva para ampliar las miras en el mundo inmobiliario y para que podáis ver que existe algo más de la simple compra/venta o la compra para alquiler.

Saludos.

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