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sábado, 3 de diciembre de 2016

¿Cómo Invertir con éxito en el Mercado Inmobiliario?

¿Cómo Invertir con éxito en el Mercado Inmobiliario? Con este título se presenta uno de los pocos libros en español que, con esta temática, podemos encontrar en nuestras librerías. Lo mejor de la obra es que está completamente orientada al mercado inmobiliario de España y que, por tanto, cuando el autor nos habla de la estructura con que se desarrollan los ciclos alcistas o bajistas, no tenemos que hacer ninguna extrapolación de la teoría (tal y como suele ocurrir cuando leemos a los autores americanos).

¿Cómo Invertir con éxito en el Mercado Inmobiliario?


Un día estaba paseando entre las estanterías de una famosa librería de nuestra ciudad cuando, de repente, me encontré con el título ¿Cómo Invertir con éxito en el Mercado Inmobiliario? Lo que más me llamó la atención del libro no fue la pregunta de la portada (ya he leído muchos textos de esta materia), sino que el autor fuese un inversor español, Gonzálo Bernardos Domínguez.

Aunque es fácil encontrar obras de esta temática de autores americanos, bastante más complicado es dar con alguna creación escrita originalmente en España. De ahí que, aunque no disponía de ninguna referencia ni de ninguna crítica en relación con dicho texto, decidí coger el libro y llevármelo a casa para darle cumplida lectura en cuanto dispusiera del tiempo necesario para ello.


Entrando ya en materia, os diré que el libro esta estructurado en 4 secciones principales, con la idea de ir poniendo de manifiesto de forma paulatina todas las claves que deben guiar nuestra inversión inmobiliaria en España. El primer y el cuarto apartado son, desde mi punto de vista, de lectura inexcusable.

- El mercado de la vivienda en España (1986-2007)

- Los protagonistas del mercado inmobiliario

- Mitos y realidades sobre el mercado de la vivienda en España

- Estrategias de inversión en el mercado inmobiliario

El mercado de la vivienda en España


En la primera sección del libro, Gonzalo Bernardos hace un repaso de cual ha sido la evolución del mercado inmobiliario en España desde el año 1986. La verdad es que es un apartado muy valioso, ya que sirve para poner de manifiesto que, en términos reales, el pinchazo de 2008 no fue la primera crisis inmobiliaria que hemos vivido en España en los últimos 40 años. De hecho, aquí va haciendo una revisión detallada de cuales han sido los ciclos alcistas y bajistas por los que ha ido pasando el precio de la vivienda en nuestro mercado doméstico.


Hay que tener en cuenta que el libro (o, al menos, la edición que cayó en mis manos) fue publicado en el año 2007 y, por tanto, aún no se había producido el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. Así que imaginaréis mi extrañeza al encontrarme, al final de la primera sección, con el siguiente fragmento en el libro.

Año 2008: Se agrava la crisis inmobiliaria
Según mis estimaciones, en 2008 el precio de la vivienda bajará un 8%, siendo las residencias turísticas y las viviendas de alto standing los segmentos de mercado más afectados. La crisis se extenderá a 2009 y, si el aumento del PIB no es satisfactorio en los siguientes años, es probable que alcance a la nueva década. En cualquier caso, mi previsión es que entre 2007 y 2009 el precio de la vivienda bajará aproximadamente un 20% en valor nominal y un 30% en términos reales. Una reducción que es notoriamente menor que el alza de precio observada entre 1998 y 2005.

Lo vuelvo a repetir: el libro está escrito en 2007. Gracias al conocimiento de cómo se desarrollan los ciclos alcistas y bajistas del mercado, el autor fue capaz de pronosticar que en 2007 se iba a alcanzar el techo y que, durante los dos años siguientes, el precio de la vivienda iba a sufrir un desplome del 20% en términos nominales. Evidentemente, no se dejó llevar por el pensamiento de la masa. ¿No merece la pena leer la obra de alguien que tuvo la suficiente lucidez como para ser consciente de que se avecinaba un movimiento bajista?


Estrategias de inversión en el mercado inmobiliario


En la cuarta sección del libro, Gonzalo Bernardos aborda cuáles son las estrategias de inversión que se pueden poner en práctica a la hora de invertir en los activos inmobiliarios. La verdad es que esperaba con interés este último apartado ya que, aunque he leído mucha teoría relativa al mercado americano, siempre es interesante conocer cuáles son los diferentes métodos con los que se puede operar en España.

El índice de esta sección puede servir para hacernos una idea de cuáles son las distintos técnicas con las que nos vamos a encontrar aquí.

- Estrategia clásica
- Estrategia histórica
- Estrategia miedosa
- Estrategia copiadora
- Rotación de activos
- Viviendas en la gran ciudad por residencias en la periferia lejana
- Rotación de solares
- Sustitución de viviendas por naves industriales
- Inversión inmobiliara internacional
- Inversión en Europa del Este

Como vemos, el autor nos presenta una amplia variedad de formas en las que un inversor puede acometer la tarea de rentabilizar su cartera inmobiliaria. Aunque son técnicas interesantes, tengo que reconocer que esta parte me decepcionó un poco. Probablemente la gran calidad de la primera sección hizo que se incrementara mi expectativa para esta última. La cuestión es que las estrategias de inversión presentadas en los libros de algunos inversores americanos me parecen más atractivas que las enumeradas aquí.


Conclusiones acerca del libro


En líneas generales, os diré que el libro de Gonzalo Bernardos me ha gustado bastante. Se agradece que haya algún autor español que muestre valentía y se atreva a publicar un libro de divulgación relacionado con el mercado inmobiliario. Es cierto que ya tenemos mucha bibliografía americana cubriendo esta temática, pero siempre viene bien saber cómo se aplican los conceptos en el entorno doméstico.

Por tanto, a pesar de que el apartado de estrategias de inversión es mejorable, recomiendo la lectura del libro. La verdad es que la sección que habla del mercado de la vivienda en España es difícilmente mejorable y proporciona una gran cantidad de datos acerca de los ciclos alcistas/bajistas que gobiernan estos activos. Esta información nos vendrá muy bien para ver cómo funcionan los bienes inmuebles y para facilitarnos la labor de rentabilizar nuestro capital en este mercado.

Al igual que ocurre en la Bolsa y en otros tipos de inversiones financieras, los patrones históricos suelen repetirse con cierta periodicidad. Por tanto, el simple conocimiento de la historia de un determinado mercado puede hacer que nos topemos con una idea clave que marque la diferencia entre obtener beneficios o no.



Tal y como he comentado más arriba, en 2007 este autor fue capaz de estimar que entre 2007 y 2009 se produciría una caída del 20% en términos nominales. Aunque, finalmente, el desplome en ese intervalo fue de un 10%, la realidad es que en el ciclo 2007-2015 se ha producido un descenso acumulado del 33%. Por tanto, si bien no acertó las cifras con exactitud, resulta evidente que sus predicciones no iban desencaminadas. Yo creo que merece la pena leer a alguien cuya estrategia global va tan bien orientada.

Y nada más. Eso es todo lo que tenía que comentaros con respecto al libro ¿Cómo invertir con éxito en el Mercado Inmobiliario? de Gonzalo Bernardos. Cualquier cuestión que queráis hacerme al respecto, dejádmela aquí abajo en los comentarios y os la contestaré en cuanto me sea posible.

Saludos.

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