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sábado, 21 de noviembre de 2015

Vivienda: El precio toca niveles de 1991 (1)

El estallido de la burbuja inmobiliaria hace ya 8 años no ha dejado de hacer mella, desde entonces, en el valor de la vivienda en España. Posiblemente en 2015 estemos viviendo los últimos coletazos de la crisis, pero la realidad es que los bienes inmuebles han sufrido un viaje en el tiempo que ha devuelto sus precios a niveles de los años 1990. ¡Quién nos lo iba a decir en 2007!

Se cumplen ya 8 años de crisis inmobiliaria


Aunque parece que fue ayer cuando llegó el año 2008 y se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria, la realidad es que han pasado ya casi 8 años desde entonces. El sufrimiento durante este período ha sido considerable y la caída total desde máximos hasta mínimos ha sido del -36%. Muy lejos quedan aquellos lemas que nos vendían afirmando que "el precio de la vivienda no baja nunca".

Aquellos que seáis más jóvenes y tengáis menos de 30 años, probablemente nunca hayáis visto un gráfico en el que el precio de la vivienda muestre una tendencia alcista. Pero he de deciros que en los últimos 30 años hemos sido testigos de dos ciclos alcistas y de dos ciclos bajistas. De hecho, el último ciclo alcista tuvo lugar en 1998-2007 y acumuló una rentabilidad total de +172%.


En el gráfico anterior podemos verlo de manera más visual. Se aprecia claramente tanto el tramo de subida 1998-2007 como el tramo de bajada 2007-2015. Todo parece indicar que 2015 marcará el final de la tendencia bajista pero el suelo de mercado aún no está confirmado. Por tanto, todavía no se puede garantizar que el presente año sea el primero del siguiente ciclo alcista (¿de 10 años?). Eso lo sabremos en los próximos meses.

El precio de la Vivienda en niveles de 1991


Todo lo comentado está muy bien. Pero, tras ver la imagen anterior, muchos os estaréis preguntando: entonces, ¿a qué viene el título del post? En el gráfico no parece en absoluto que los mínimos actuales estén tocando los máximos de 1991. ¿Qué es lo que falla aquí? Bien, el problema es que en el gráfico anterior se están mostrando valores nominales y, por tanto, no estamos teniendo en cuenta el impacto de la inflación en los precios.

En la imagen siguiente vamos a poner los mismos datos, la evolución de la vivienda en España en el ciclo 1985-2015, pero esta vez descontando la inflación. De esta forma, la curva mostrada será la de precios reales (y no simplemente nominales). Al hablar de períodos superiores a 20 años, debemos acostumbrarnos a tratar con gráficos en los que se descuente la inflación. En caso contrario, estaremos examinando valores ficticios.


En la imagen podemos ver lo que realmente ha ocurrido en los últimos 30 años. En el primer ciclo alcista mostrado se alcanzó un máximo en 1991 y posteriormente se inició un descenso cuyo mínimo se marcó en 1997 (crisis inmobiliaria de 1992). A continuación, tuvo lugar el famoso ciclo alcista que marcó el máximo de todos los tiempos en el año 2006. Y, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, vinieron los descensos por todos conocidos.

Lo curioso de este gráfico es que en él se puede apreciar que el mínimo de 2014 coincide aproximadamente con el precio máximo alcanzado en 1991. Dicho nivel está marcado con la línea horizontal verde discontínua. Estamos hablando de cotización real y, por tanto, esto es lo que verdaderamente ha ocurrido en el mercado. El precio real de la vivienda (descontando la inflación) hoy en día es idéntico al que tenía en 1991. ¡El valor actual es el mismo que el de hace 24 años!

El Delorean de Regreso al Futuro viajaba 30 años al pasado (1985)

Una vez que somos conscientes de que hemos tocado niveles de los años 1990, la pregunta que tenemos que hacernos es: ¿funcionará este nivel como soporte? ¿será este el punto desde el que se iniciará el siguiente ciclo alcista? Le daremos una vuelta a estas cuestiones en la segunda parte del artículo.

Pues nada, eso es todo por ahora. Os espero dentro de unos días, en el post que cierra la discusión iniciada hoy. Ya sabéis que estáis invitados a pasaros por aquí...

Saludos.

5 comentarios:

Miguel Illescas dijo...

El que ha sabido aguantar el tirón ha podido encontrar verdaderas "viviendas chollo". Mi hijo mayor ha comprado un piso "de protección" por 60.000 euros en liquidación (no se me ocurre otra forma de explicarlo), cuando esa vivienda se vendía por más del doble, algunas rondaban los 140.000 euros. La constructora estaba hasta los eggs, de no vender los pisos que le quedaban, y ha estado cerrado esos ocho años, esperando comprador.
Es buen momento, o ha sido buen momento, aún sigue siendo buen momento, para el que necesite vivienda lógicamente.
Un abrazo.

Jose Tamborero dijo...

Me alegro de que tu hijo haya tenido la oportunidad de tener un piso a un precio razonable. Como dices, ahora por 60.000 euros se pueden encontrar ofertas interesantes. La verdad es que el acceso de los jovenes a la primera vivienda es un problema bastante grave.

Desde el punto de vista de la inversión (ya sea con segundas viviendas o con activos que invierten en inmuebles), todo parece indicar que 2016 va a ser un buen año para entrar en el mercado. Como he dicho en algún post anterior, todavía no se ha confirmado el suelo de largo plazo, pero el entorno económico hace intuir que este hecho se va a producir en los próximos meses.

Yo tengo un amigo que acaba de aprovechar para comprar dos segundas viviendas para alquiler. Así como haber hecho eso en 2005 hubiese sido una locura, creo que ahora le puede salir bastante bien la jugada.

Un abrazo.

Usuconsu dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Usuconsu dijo...

Muy interesante el artículo, en particular el gráfico ajustado por inflación que muestra la equiparación con niveles de 1991:

"Una vez que somos conscientes de que hemos tocado niveles de los años 1990, la pregunta que tenemos que hacernos es: ¿funcionará este nivel como soporte? ¿será este el punto desde el que se iniciará el siguiente ciclo alcista? Le daremos una vuelta a estas cuestiones en la segunda parte del artículo."

Espero con impaciencia esa segunda parte a ver qué vuelta le da a esas preguntas, que a día de hoy siguen siendo difíciles, aunque haya quienes llevan años anunciando el suelo sin darle más vueltas que el deseo de sus propios intereses inmobiliarios. Yo he apostado por el "esta vez sí" ha tocado suelo, pero razones en contra no faltan, como el número de viviendas vacías...

Jose Tamborero dijo...

La verdad es que el apoyo en precios de 1991 y el entorno macro-económico hace pensar que verdaderamente hemos tocado suelo (o estamos muy cerca de él).

Es cierto que, desde un punto de vista técnico, la figura de suelo (que lleva desarrollándose desde hace muchos meses) todavía no se ha confirmado, como he explicado en otros post del blog.

Pero bueno, aunque todavía no se hayan superado las resistencias clave, la parte buena es que los soportes marcados durante este último año se están mostrando sólidos. O dicho de otro modo, como mínimo nos encontramos en un mercado lateral.

Mi intuición me dice que 2016 va a ser un gran año para subirse al siguiente ciclo alcista inmobiliario. A ver si se produce ese empujón técnico que falta en el gráfico y entonces estaremos hablando de una notable pauta alcista de largo plazo (y no de una simple intuición).

Lo vemos en los próximos meses...

Saludos.

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