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sábado, 29 de marzo de 2014

Vivienda: la caída comienza a ralentizarse

Tras años de duros descensos en el mercado inmobiliario español, parece que los datos de los últimos meses permiten vislumbrar una ralentización en la caída de los precios. Por supuesto, eso no quiere decir que ya hayamos tocado fondo, pero sí que es una primera señal significativa de que las cosas ya no están tan mal como en años anteriores.

Si hace un año y medio comentábamos que los precios de las viviendas continuaban cuesta abajo y sin freno (ver post Pisos sin freno - Caen un -16% desde 2010), hoy en día ya podemos decir que la pendiente de caída se ha suavizado enormemente y que los descensos ya no asustan tanto como en aquel momento.

¿Significa esto que ya estamos cerca de ver el suelo del mercado? Bueno, aunque es una posibilidad la verdad es que sería un poco precipitado afirmar eso en estos momentos. Lo único que se puede decir con seguridad es que los precios caen más lentamente, lo que significa: 1º) que ya no hay tantos vendedores deshaciéndose de propiedades muy por debajo del valor de mercado; y 2º) que probablemente algunos cazadores de gangas están entrando a comprar.



Pero, cuidado, dejemos que sean esos cazadores de gangas los primeros que entren en el mercado. Suelen ser fondos inmobiliarios o inversores con gran patrimonio, y se pueden permitir no acertar a la primera con el suelo del mercado. Sin embargo nosotros, los pequeños inversores, necesitamos confirmar que se ha generado un suelo antes de realizar nuestras compras. Obviamente, así nunca compraremos en el nivel de precios más bajo, pero al menos evitaremos los riesgos de quedarnos pillados con una propiedad en un rebote en falso.

Como vemos en el gráfico de arriba, que muestra el índice de Bienes Inmuebles de Madrid, en febrero-2013 se alcanzó un mínimo en el entorno de los 7.900 puntos, completando un caída de -21% desde inicios de 2010. A continuación, tras un rebote hasta los 8.100 puntos, en septiembre-2013 se volvió a apoyar en el nivel 7.900 puntos. Finalmente, tras una lenta subida, estos últimos meses el índice se encuentra oscilando en torno a 8.000, sin decidirse ni por las alzas ni por los descensos.

Por tanto, una vez comprobado que se han ralentizado las caídas, nos encontramos en un momento crítico. Por un lado, si el índice se decide por los ascensos, entonces podríamos verle completar una figura de doble suelo, lo que significaría que probablemente se ha acabado el ciclo bajista. Por otro lado, si se decanta por las caídas, entonces simplemente habríamos tenido un rebote en falso y el mercado quedaría en un estado lateral-bajista (ligeras caídas sin convicción, salpidas de numerosos rebotes al alza).

Como curiosidad, a continuación mostramos el gráfico con la previsión de precios que hacíamos en el año 2011, donde decíamos que el suelo podría alcanzarse en 2012-2013. ¿Se cumplirá la predicción, a grandes rasgos, y los mínimos del año pasado ya no serán perforados a la baja?



En cualquier caso, después de 7 años de caídas no conviene precipitarse y simplemente hay que tener un poco más de paciencia. Estamos en un momento muy interesante para el sector inmobiliario, pero no hay que lanzar las campanas al vuelo y dar por sentado que ya se ha visto el suelo del mercado antes de que tengamos confirmaciones en los precios.

Eso es todo por el momento. Ahora que parece que nos vamos a encontrar con situaciones de inflexión en el mercado, trataremos de escribir post relacionados con este tema con mayor frecuencia.

Saludos.

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