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viernes, 24 de febrero de 2012

La vivienda sigue sin encontrar suelo

Con los datos de cierre del año 2011, ya son 5 años consecutivos de caídas en los bienes inmuebles. Muy atrás queda el año 2006, cuando podíamos ver el precio del metro cuadrado en Madrid por encima de los 4.200 euros. Hoy en día tenemos que conformarnos con que se mantenga a duras penas en 3.400 euros.

En aquellos tiempos, años 2005 y 2006, la vivienda era la inversión "estrella" y, aunque era evidente que se trataba de una burbuja, nadie quería perderse los excelentes retornos anuales. Ya se sabe que una burbuja puede aguantar muchos años antes de que definitivamente se pinche, así que, ¿quién querría quedarse fuera de la fiesta?

Si echamos un vistazo a la evolución de los últimos 10 años, podemos ver como la vivienda (línea azul del gráfico) alcanzó su máximo en el año 2006, completando un rally que duró muchos años. De hecho, desde el 2002 hasta el 2006 no aparece ningún año bajista y la rentabilidad promedio en esos 5 años fue del +13% (algo que se puede calificar de espectacular).


Desde el 2007 hasta hoy, la situación es justamente la inversa. En este período no aparece ni un solo año alcista y, además, la minusvalía promedio se sitúa en -5%.

Viendo el comportamiento en los intervalos 2002-2006 y en 2007-2011 podemos corroborar lo fuerte que son las tendencias en el sector inmobiliario. A diferencia de lo que ocurre en Bolsa, por ejemplo, aquí no aparecen los clásicos "dientes de sierra".

A pesar de todo, podemos decir que la rentabilidad en estos últimos 10 años sigue siendo positiva a nivel global. Es decir, si hubiésemos invertido 10.000 euros en vivienda en el año 2002, al cierre del 2011 se habrían convertido en 14.900 euros. Casi un 50% de beneficios en 10 años.


Como vemos en el gráfico, el resultado sería aproximado al que hubiésemos obtenido con una inversión en bonos europeos (línea verde). En este último caso la rentabilidad fue del +46% en esos 10 años.

La diferencia es que, por supuesto, hubiésemos vivido mucho más tranquilos con nuestra inversión en bonos que con nuestro dinero invertido en una vivienda, aunque al final tengamos un +50% en ambos casos. No tendríamos que estar soportando esta dura caída desde el año 2007.

¿Qué puede pasar en un futuro? Nadie lo sabe, pero si hacemos caso a la historia y obtenemos una media de las curvas de recuperación de las anteriores crisis inmobiliarias, el resultado nos daría un atisbo de esperanza.

Según dicha media, la previsión sería la indicada en el gráfico (línea roja). Básicamente, nos dice que el suelo del mercado inmobiliario se alcanzará en algún momento del año 2013 y, a partir de ahí, comenzará una lenta recuperación que hará que podamos dormir un poco más tranquilos.


Por supuesto, esa línea roja es sólo un promedio estadístico histórico. Y ya se sabe que las estadísticas no tienen por qué cumplirse siempre. Pero será interesante ver qué es lo que ocurre el año que viene y si es cierto que los precios dejan de caer.

Por nuestra parte, en 2013 estaremos muy atentos al posible suelo del mercado inmobiliario. Si se confirmara, ese mismo año (o incluso el 2014) sería el momento ideal para comprar una propiedad y no tener que sufrir viendo como su valor disminuye constantemente.

Ya se verá...

Un saludo.

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