Hace unas semanas estuvimos viendo cómo implementar una estrategia de arrendamiento con opción a compra sobre una propiedad (ver post
Arrendamiento con Opción a Compra - 1) e hicimos hincapié en las posibles situaciones que se podían dar a la hora de cerrar la transacción.
Nos quedaron pendientes algunos temas en relación con este sistema, ya que el mercado inmobiliario puede evolucionar de maneras diferentes durante los 4 años de duración de la opción de compra, y eso tendría una importante influencia en el resultado final de nuestra operación.
En primer lugar hay que tener en cuenta que, una vez firmado el acuerdo con el comprador/arrendador, durante esos 4 años el precio de la vivienda puede
subir, bajar o mantenerse. ¿Cómo nos afectaría cada una de estas
alternativas si el arrendador ejecutarse la opción de compra?
Pues
bien, si el precio del mercado inmobiliario bajase o se mantuviese
estable durante esos 4 años, entonces saldríamos favorecidos, ya que la
venta se realizaría al precio pactado inicialmente (que, obviamente,
sería superior al precio de mercado de 4 años después, ya que la
tendencia es bajista).
En cambio, si el precio de los
inmuebles subiese durante esos 4 años, entonces el favorecido sería el
arrendador/comprador, ya que la compra se ejecutaría al precio pactado
inicialmente, que sería bastante inferior al precio que muestra el
mercado inmobiliario 4 años después. Tenemos que asumir que puede darse
esta situación, pero no debemos rasgarnos las vestiduras por ello.
Aunque el arrendador ha hecho un buen negocio, nosotros también hemos
salido ganando, pues nos hemos beneficiado de 4 años de alquiler con
cashflow positivo y hemos vendido una vivienda que habíamos comprado con
un 10%-20% de descuento. Es la típica situación Win-Win, donde ganan
tanto el comprador como el vendedor.
Lo
importante es quedarnos con las ventajas de este sistema de
arrendamiento con opción a compra (o alquiler con opción a compra). Recordemos que son las siguientes.
1º)
Nos permite comprar una vivienda con un descuento sobre el precio de
mercado (10%-20%) muy inferior al que necesitan los especuladores puros.
2º) Si llega un comprador estándar y nos compra la vivienda a precio de
mercado, sin más, entonces nos hacemos con unos aceptables beneficios en
un corto espacio de tiempo.
3º) Si llega un
comprador/arrendador, entonces alquilamos el inmueble al precio de
mercado y transferimos los gastos de mantenimiento al arrendador. De
este modo, es más fácil generar una casfhflow mensual notablemente
positivo.
4º) Si el arrendador no ejecuta la compra, nos
embolsamos el importe de la prima de la opción de compra (3%-4% del
precio de venta) y la vivienda queda libre para ponerla de nuevo a la
venta al precio de mercado.
5º) Si el arrendador
ejecuta la compra, entonces cerramos una venta con beneficios, ya que
nos habíamos hecho con la propiedad con un 10%-20% de descuento. Y,
aunque hemos tardado 4 años en venderla, mientras tanto hemos ido
ingresando un alquiler mensual con cashflow positivo.
En
realidad, si se implementa correctamente, con este sistema es muy
difícil acabar perdiendo dinero. Y se trata de una estrategia mucho más
segura que la compra/venta pura. En este último caso, aunque la idea es
comprar una vivienda con descuento y encontrar un comprador lo antes
posible, el problema es que mientras aparece dicho comprador el inmueble
está vacío y nos está generando un cashflow negativo, ya que tenemos
que afrontar los gastos de mantenimiento, las reparaciones y los pagos
de la hipoteca.
En cambio, con la estrategia de
arrendamiento con opción a compra ya sabemos que hay una gran
probabilidad de que nuestra vivienda se venda dentro de 4 años por el
precio pactado. Y, mientras tanto, podemos esperar tranquilamente a que
llegue dicho momento, ya que mensualmente nos está generando un cashflow
positivo.
Y
este es el sistema en líneas generales. Obviamente, cada uno puede
aplicarle las variantes o mejoras que considere oportunas, pero la idea
central es esa. Por supuesto, si no se tiene mucha experiencia en bienes
inmuebles, es importante que hagamos un análisis exhaustivo antes de
elegir la propiedad. E incluso podemos contratar la ayuda de un agente
inmobiliario para cerrar un negocio de este tipo, si lo consideramos
necesario.
Pues nada, esperamos que la estrategia
comentada os sirva para ampliar las miras en el mundo inmobiliario y
para que podáis ver que existe algo más de la simple compra/venta o la
compra para alquiler.
Saludos.
