Con estos datos, el precio por m2 sería de 1.217 euros, lo que a simple vista parece una buena oferta. ¿Sería recomendable comprarlo? ¿Ganaríamos dinero con él?
Pues veamos. En primer lugar, calculamos el coste de la hipoteca que tendríamos que pedir. La pedimos por un total de 81.000 euros (para cubrir el coste del piso y de los gastos asociados). A 30 años y con un tipo de 3,25% (el más común hoy en día), la cuota mensual sería de 400 euros.
A continuación calculamos los ingresos previstos por este piso. Verificamos que en su ubicación los pisos se están alquilando por un total de 11 euros el m2. Como el piso tiene 60 m2, vamos a suponer que podemos ingresar por el mismo una mensualidad de 660 euros.
A esta mensualidad hay que descontarle los gastos estimados por el mantenimiento de la vivienda. Vamos a considerar que para dicho mantenimiento consumimos el 30% de los ingresos. Por tanto, tendríamos un gasto mensual de unos 200 euros.
Por supuesto, a esto hay que añadir los impuestos que tendríamos que pagar al Estado (como no, el Estado necesita su porción del pastel). Esto supone un 20% de los ingresos. Es decir, podemos establecer un supuesto impuesto mensual de 130 euros.
Resumiendo (por si nos hemos perdido), quedaría lo siguiente:
Alquiler mensual: +660 euros.
Gasto mensual: -200 euros.
Impuesto mensual: -130 euros.
Hipoteca mensual: -400 euros.
Cashflow mensual: -70 euros.
Es decir, con estas condiciones, si ahora comprara el piso y lo alquilara, comenzaría perdiendo un total de 70 euros cada mes. Ya no parece tan buen negocio, ¿verdad?
Pero, ¿qué pasaría si, además, subiesen los tipos de interés? Por curiosidad, imaginemos que el tipo de nuestra hipoteca sube hasta el 5%. En dicha situación, la cuota de la misma se iría hasta 490 euros mensuales (mucho menos agradable que la anterior cuota).
Por tanto, en una situación de tipos altos, la cosa quedaría así:
Alquiler mensual: +660 euros.
Gasto mensual: -200 euros.
Impuesto mensual: -130 euros.
Hipoteca mensual: -490 euros.
Cashflow mensual: -160 euros.
Ahora, la situación es mucho peor. Cada mes estarían saliendo de mi bolsillo 160 euros. En ese momento me estaría rasgando las vestiduras por haber aceptado meterme en un negocio tan "prometedor".
Visto este caso práctico, está claro que los pisos aún tienen que caer otro 30% para que su compra resulte atractiva desde el punto de vista del cashflow. Por supuesto, otra cosa es que queramos especular comprando barato y vendiendo más caro. Pero claro, eso sería más arriesgado y precisaría disponer de un capital mayor del que posee la mayoría de los mortales.
Saludos.
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