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jueves, 26 de junio de 2014

Arrendamiento con Opción a Compra (1)

Normalmente, cuando hablamos de especular en vivienda, solemos pensar en comprar un inmueble, mantenerlo durante un número determinado de años mientras sube de precio y finalmente venderlo con plusvalías. Sin embargo, existen alternativas a dicho "Buy and Hold", como el sistema de Arrendamiento con Opción a Compra que comentamos hoy en el post.

La estrategia básica de especulación en bienes inmuebles consiste en comprar, mantener y vender, mientras que la estrategia básica de inversión en vivienda se reduce a comprar y alquilar. Estas estrategias de comprar y mantener funcionan bien cuando el mercado inmobiliario es alcista pero, durante una bajada de precios, cada año que tengamos el inmueble en nuestra cartera supone una reducción de nuestro patrimonio.

Incluso aunque no haya caídas de precios, si el mercado está "perezoso" (sin subidas ni bajadas relevantes), entonces el inmueble que hemos comprado para especular (y que se encuentra vacío) nos va a generar unos gastos mensuales que no vamos a compensar con ninguna plusvalía. En este caso, la única solución sería arrendar la vivienda, pero entonces ya hemos pasado, casi sin darnos cuenta, de especular en vivienda a invertir a largo plazo en vivienda.



Para evitar estas situaciones existe una ingeniosa estrategia que combina la especulación y la inversión en bienes inmuebles. Se trata del sistema de arrendamiento de vivienda con opción a compra (o alquiler con opción a compra), cuyo objetivo final es la venta del inmueble pero sin perder la oportunidad de generar ingresos adicionales a través de su alquiler.

¿En qué consiste esta estrategia? Bien, las características básicas de este sistema son las que procedemos a enumerar a continuación.

1º) La idea es comprar la vivienda (por ejemplo, a un Banco) con un ligero descuento con respecto al precio de mercado, del orden del 10% al 20% (en una compra especulativa estándar se suele buscar un descuento superior al 30%, cosa mucho más complicada de conseguir).

2º) Una vez ejecutada la compra, ponemos en venta la vivienda al precio de mercado en modo "Arrendamiento con opción a compra". Si aparece un comprador estándar, entonces cerramos la transacción y nos embolsamos un buen beneficio (ya que, recordemos, hemos comprado con un 10%-20% de descuento).



3º) Si, por contra, aparece un posible comprador que quiere acogerse al arrendamiento con opción a compra, entonces le alquilamos la vivienda a precio de mercado. Dicho importe se irá incrementando anualmente según el IPC, tal y como se hace con un alquiler estándar. Es conveniente que el arrendamiento sea un 30%-40% superior al importe de la hipoteca, ya que de ese modo generaremos un cashflow mensual positivo.

4º) Se firma una opción de compra por la que el comprador tendrá el derecho de hacerse con la propiedad del inmueble al precio pactado inicialmente. A cambio, el comprador entrega al vendedor una prima correspondiente al 3%-4% del valor de venta del inmueble.

5º) El derecho de compra será válido durante un período de 3-4 años, tiempo durante el cuál no se podrá cambiar el precio de venta pactado. Si, finalizado dicho período, el comprador no ejecuta la compra, entonces perderá la totalidad de la prima, que será ingresada como compensación por el vendedor. En esta situación, nuestro beneficio habrá sido el cashflow positivo generado por el alquiler durante esos 4 años más el importe de la prima.



6º) Por contra si, antes de finalizar el período de 4 años la opción, se ejecuta la compra, entonces el importe de la prima se devolverá al comprador y se descontará del precio de compra pactado de la propiedad.

7º) Durante los 4 años que dura la opción de compra, los gastos de mantenimiento, mejoras y reparaciones de la vivienda corren a cargo del potencial comprador. De ahí que estas personas cuiden mejor la casa y den menos problemas que un inquilino estándar. Debemos recordar que si, finalmente, no se ejecuta la opción, entonces la propiedad volverá a nuestro poder y nuestro deseo será que regrese en el mejor estado posible.

Teniendo en cuenta estas características, las posibles situaciones que se pueden dar al intentar vender la vivienda serían las siguientes:

A) Encontramos un comprador estándar y vendemos al precio de mercado. Como habíamos comprado con un descuendo del 10%-20%, entonces ese será nuestro beneficio total, ya que la transacción se habrá cerrado en pocos meses.

B) Encontramos un comprador que arrienda con opción a compra. Si, tras los 4 años de alquiler, decide comprar la vivienda, entonces nuestra ganancia será igual al cashflow generado durante esos 4 años más el beneficio generado por haber comprado la vivienda con un 10%-20% de descuento.



C) El arrendador con opción a compra finalmente no se decide a comprar la vivienda. En ese caso, nuestro beneficio será igual al cashflow positivo generado durante los 4 años de alquiler más el valor de la prima de la opción de compra (3%-4% del precio de venta del inmueble). Y nuestro inmueble quedará disponible para firmar un nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra al nuevo precio de mercado.

Además de lo comentado, otro de los factores que pueden afectar a la transacción es la tendencia de fondo del mercado, que puede ser alcista, bajista o lateral. El próximo día veremos cómo influiría cada una de estas 3 alternativas en la rentabilidad de nuestra operación.

Pues nada más por hoy. Simplemente os emplazamos a la segunda parte de este post, donde trataremos los temas que han quedado pendientes en relación con esta estrategia.

Saludos.

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