Hace algún tiempo hicimos un repaso de las rentabilidades que acumulaban los diferentes REIT durante los últimos años (ver post Rentabilidades actuales de los REIT - y 2) y dejamos para más adelante analizar la posible correlación existente entre ellos y los índices bursátiles, cosa que trataremos de hacer en el post de hoy.
Cuando alguien se decide a comprar productos REIT, lo que está buscando es invertir en bienes inmuebles y tratar de descorrelacionar su cartera de la evolución de los principales mercados de valores (de los de EE.UU. y Europa, principalmente). Si, a pesar de estar invirtiendo en el mercado inmobiliario, al final nuestro capital se ve mermado por una caída del SP500 o del Eurostoxx, entonces no habremos conseguido nada posicionándonos en un Fondo REIT.
Para analizar la correlación entre la Bolsa y los REIT, podemos fijarnos en la evolución histórica de los mejores Fondos que invierten en ese tipo de sociedades. Sus rentabilidades anualizadas durante los últimos 5 años han sido las siguientes.
| FONDOS REIT | % 5 AÑOS |
| Henderson Horizon Pan Eurp Prpty Eqs A1 | +20% |
| AXA WF Frm Europe Real Estate AD EUR | +19% |
| SWIP European Real Estate A Inc | +19% |
| UBS (Lux) KSS Glbl Real Sec $ EURH I-A1 | +13% |
| F&C Real State Securities A GBP Inc | +11% |
Los benchmark que se usan para los REIT suelen ser alguno de los índices FTSE EPRA/NAREIT, así que, en vez de recurrir a los fondos, nos será más útil comparar directamente la evolución de estos índices frente a los mercados bursátiles. Los más significativos son los siguientes.
| INDICE FTSE EPRA/NAREIT | REGION | COMPONENTES |
| Developed Index | Desarrollados | 310 |
| Developed Europe Index | Unión Europea | 86 |
| United States Index | Estados Unidos | 119 |
| Japan Index | Japón | 32 |
| Global Index | Global | 457 |
| Emerging Index | Emergentes | 147 |
A continuación mostramos el gráfico con la evolución comparada de los índices REIT FTSE EPRA/NAREIT United States y FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe frente a los índices bursátiles SP500 y Eurostoxx600 durante el último ciclo de 20 años (1994-2014).
Como vemos, a largo plazo no se observa demasiada correlación entre los 4 índices, salvo quizás entre el Eurostoxx y el FTSE Developed Europe, que parecen desplazarse al unísono desde hace unos 5 años, tras haberse movido cada uno a su aire durante los 15 años anteriores.
En la siguiente tabla mostramos las rentabilidades absolutas obtenidas por dichos índices durante el ciclo completo de 20 años, así como la plusvalía anualizada correspondiente.
| INDICE | % 20 años | % anualizado |
| FTSE United States | +625% | +10% |
| SP500 | +362% | +7% |
| FTSE Developed Europe | +305% | +7% |
| Eurostoxx 600 | +299% | +7% |
Para poder apreciar mejor los detalles, ahora vamos a pasar a analizar las 3 décadas por separado. De este modo, se detectarán con mayor facilidad los momentos en los que hay correlación entre las Bolsas y los REIT (y los momentos en los que no la hay).
Período 1990-2000
En primer lugar, vamos a echar un vistazo al gráfico del período 1990-2000, en el que podremos observar el comportamiento de los 4 índices anteriormente mencionados (SP500, Eurostoxx, FTSE Developed Europe y FTSE United States).
Como podemos ver, la subida de los índices bursátiles (tanto en Europa como en EE.UU.) fue espectacular durante esta década: el SP500 subió un +575% y el Eurostoxx un +382% durante esos 10 años. En cuanto a los índices inmobiliarios, el comportamiento fue divergente. Por un lado, el FTSE United States se mantuvo gran parte de la década subiendo, salvo los últimos 2 años, donde comenzó a mostrar cierta debilidad. A pesar de ello, finalmente alcanzó un +356% en los 10 años, resultado que puede calificarse de sobresaliente.
| INDICE | % 1990-2000 | % anualizado |
| SP500 | +575% | +21% |
| Eurostoxx 600 | +382% | +17% |
| FTSE United States | +356% | +16% |
| FTSE Developed Europe | +22% | +2% |
Por otro lado, el FTSE Developed Europe sufrió mucho durante la primera mitad de la década, con motivo de la crisis inmobiliaria que se desató en nuestro continente por aquellos años (ver post Crisis Inmobiliaria de 1992 en España). En la segunda mitad se produjo cierta recuperación, que sirvió al menos para cerrar la década en positivo, pero con una bajísima rentabilidad del +22% en 10 años.
Por tanto, por lo que respecta al vínculo entre las Bolsas y los REIT, podemos decir que en EE.UU. hubo una ligera correlación, mientras que en Europa la descorrelación fue casi completa. En general, entre 1990 y 2000 la subida de las Bolsas fue muy superior a la rentabilidad proporcionada por los REIT.
Una vez visto lo ocurrido durante la década de 1990, el próximo día, en un nuevo post, continuaremos viendo la evolución de estos 4 índices durante el período que siguió al año 2000 y al estallido de la burbuja tecnológica. Será interesante verificar si la descorrelación se mantiene o no.
Por hoy ya es suficiente con todo lo comentado. Simplemente os remitimos a la segunda parte del análisis para completar la visión global sobre el tema.
Saludos.
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